Urteilsanalyse
Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen Verletzung der mietvertraglichen Obhutspflicht an Gegenständen des Mieters
Urteilsanalyse
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Der Vermieter ist mietvertraglich gehalten, den Mieter rechtzeitig darüber zu informieren, dass im Hof abgestellte Fahrräder, soweit sie bis zu einem bestimmten Datum nicht beschriftet werden, entsorgt werden. Verletzt der Vermieter seine diesbezügliche mietvertragliche Nebenpflicht schuldhaft, ist er - so das AG Berlin-Mitte - zum Schadensersatz verpflichtet.

3. Mai 2022

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff,  Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 09/2022 vom 29.04.2022

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Sachverhalt

Die Parteien sind durch Wohnraummietvertrag vom 26.07.2006 miteinander verbunden.

Zu Beginn des Jahres 2018 kündigte die von dem Beklagten beauftragte Hausverwaltung den Mietern des Wohnhauses durch Aushang an, dass am 01.03.2018 unbeschriftete Fahrräder, die im Hof des Hauses abgestellt sind, entfernt werden. Hierfür hatte die Hausverwaltung eine Entsorgungsfirma beauftragt. Der klagende Mieter hatte ca. am 21.03.2018 die Beschriftung von seinem Fahrrad entfernt.

Da eine Entsorgung am 01.03.2018 nicht durchgeführt wurde – worüber die Hausverwaltung die Mieter nicht informierte –, fragte die Hausverwaltung mit E-Mail vom 21.03.2018 bei Entsorgungsfirma an, wann nicht beschrifteten Fahrräder des streitgegenständlichen Gebäudes weggeräumt würden. Hierüber informierte die Hausverwaltung die Mieter ebenfalls nicht. Die Entsorgung fand – ohne weitere Ankündigung der Hausverwaltung – am 29.03.2018 statt. Auch das Fahrrad des Klägers wurde entsorgt.

Mit Schreiben vom 06.04.2018 forderte der Kläger den Beklagten wegen der Entfernung seines Fahrrades im Hinterhof zur Zahlung von 1.016,00 EUR bis zum 30.04.2018 erfolglos auf. Sodann erhob er Zahlungsklage vor dem Amtsgericht.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg.

Dem Kläger stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung mietvertraglicher Schutzpflichten gemäß §§ 282, 241 Abs. 2 BGB bzw. wegen verbotener Eigenmacht gemäß §§ 823, 831 BGB in Verbindung mit § 858 Absatz 1 BGB bzw. wegen schuldhafter Verletzung des Eigentums des Klägers gemäß §§ 823 Abs. 1, 831 BGB zu.

Der Beklagte müsse sich sowohl das Handeln der von ihm beauftragten Hausverwaltung als auch das Handeln der von dieser beauftragten Entsorgungsfirma zurechnen lassen.

Demgemäß müsse er sich zurechnen lassen, dass die für ihn tätige Hausverwaltung trotz Kenntnis davon, dass der per Aushang angekündigte Termin am 01.03.2018 ungenutzt verstrichen war und diese die beauftragte Entsorgungsfirma mit E-Mail vom 21.03.2018 zur Nachholung aufforderte, darüber die betroffenen Mieter im Hause nicht informiert habe. Mietvertraglich sei die Vermieterseite gehalten gewesen, mittels vergleichbaren Aushangs wie für den 01.03.2018 bzw. durch Einzelanschreiben den Mietern mitzuteilen, dass die zunächst für den 01.03.2018 angekündigte Entsorgung unbeschrifteter Fahrräder nachgeholt werde, so dass die Mieter hätten Vorkehrungen treffen können. Das habe die Hausverwaltung in schuldhafter Weise unterlassen, was sich der Beklagte entgegenhalten lassen müsse. Dass der Beklagte seine Überwachung - und Kontrollpflichten gegenüber der Hausverwaltung wahrgenommen hätte, sei weder vorgetragen noch ersichtlich, so dass er nicht entlastet sei und schuldhafte Nebenpflichtverletzung der mietvertraglichen Rücksicht -, Schutz- und Informationspflichten der Vermieterseite gegeben sei.

Auch sei der Beklagte für die von der beauftragten Entsorgungsfirma als seine Erfüllungs-/Verrichtungsgehilfen durchgeführten verbotenen Eigenmacht verantwortlich, indem Letztgenannte am 29.03.2018 auch das Fahrrad des Klägers aus dem Hof entfernte und trotz des Anschreibens des Klägers vom 06.04.2018 nicht an ihn zurückgegeben worden sei.

Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch das von ihm im Hof abgestelltes Fahrrad gehöre, sei der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung komme es entscheidungserheblich nicht darauf an, ob die Möglichkeit des Abstellens von Fahrrädern im Hof ausdrücklich mietvertraglich oder nach den Umständen von der Vermieterseite angeboten und der Mieterseite angenommen und genutzt werde. Jedenfalls treffen den Vermieter Schutzpflichten gegenüber den von seinen Mietern mit seiner Billigung im Hof abgestellten Fahrrädern.

Den Vermieter treffe mit seiner Inbesitznahme von Hausrat des Mieters zugleich eine Obhutspflicht im Sinne des § 241 Absatz 2 BGB, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht (BGH, Urteil vom 27. April 1971 - VI ZR 191/69). Dies habe nicht nur zur Folge, dass der Vermieter die nachweislich in Obhut genommenen Gegenstände vollständig und in einem gegenüber dem Zustand bei Inobhutnahme nicht verschlechterten Zustand wieder herausgeben muss. Im Falle einer Unmöglichkeit der Herausgabe habe er sich gemäß § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB zu entlasten, so dass ihn und nicht den Mieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (BGH, Urteil vom 5. Oktober 1989 - III ZR 126/88). Der Vermieter habe nicht nur Sorge dafür zu tragen, dass an den in Besitz genommenen Gegenständen während der Dauer seiner Obhut oder der anschließenden Einlagerung keine Beschädigungen oder Verluste eintreten. Es obliege ihm auch, ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Kläger eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09). Deshalb sei ein Vermieter mit einem pauschalen Bestreiten der Inobhutnahme bestimmter Gegenstände ausgeschlossen und ein Bestreiten mit Nichtwissen unzulässig (vgl. Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 14. August 2019 - 6 C 276/18).

Demgemäß bestreite der Beklagte gemäß § 138 Absatz 4 ZPO unzulässig und jedenfalls nicht entscheidungserheblich gem. § 138 Abs. 3 ZPO zu pauschal, dass der Kläger sein Rad überhaupt im Hof abgestellt hatte und dieses Rad nebst Zubehör von der von ihm beauftragten Firma am 29.03.2018 entfernt worden ist. Der Beklagte hätte zu veranlassen gehabt, dass vorgenannte Entsorgungsfirma ein aussagekräftiges Verzeichnis der entfernten und verwahrten Gegenstände erstellt und die Gegenstände einen bestimmten Zeitraum so verwahrt, dass deren Herausgabe noch möglich bleibt. Damit habe es dem Beklagten spätestens nach dem Anschreiben des Klägers vom 06.04.2018 oblegen, bei der beauftragten Entsorgungsfirma dieses Inventarverzeichnis abzufragen und mit dem von dem Kläger geltend gemachten Ansprüchen abzugleichen. Das habe der Beklagte damals weder selbst noch durch seine Hausverwaltung veranlasst. Dass er jetzt prozessual ankündige, die notwendigen Informationen von der Firma einzuholen, aber dies für wenig aussichtsreich halte, führe zu keiner anderen Beurteilung. Mit der veranlassten Inobhutnahme habe der Beklagte die sich anschließenden Pflichten schuldhaft verletzt und kann das prozessual nicht mehr beachtlich nachbessern.

Ebenso verhalte es sich gemäß §§ 823, 831 BGB, denn nach alledem ist gemäß § 138 ZPO als unstreitig zu behandeln, dass die Verrichtungsgehilfen des Beklagten das Eigentum des Klägers dadurch geschädigt haben, dass das in seinem Eigentum stehende Fahrrad entsorgt und abhandengekommen ist.

Der somit dem Grunde nach gegebene Anspruch auf Schadensersatz sei auch der Höhe nach nicht zu beanstanden.

Das Gericht sei gehalten, nach pflichtgemäßen Ermessen zu beurteilen, ob nach § 287 ZPO die Schätzung des Schadens möglich ist und dafür reicht der Vortrag des Klägers als Schätzungsgrundlage aus. Mittels der eingereichten Rechnungen für das Fahrrad und dessen Zubehör stelle der Kläger dar und belege, dass er zu deren Erwerb insgesamt Kosten von 1.260,00 EUR aufgewandt hat. Dem trete der Beklagte ohne konkreten Gegenvortrag zu damals anderen Ankaufspreisen für die konkret bezeichneten Gegenstände nicht entscheidungserheblich entgegen. Ebenso verhalte es sich für den von der Klägerseite in Ansatz gebrachten Abschlag von 20 % als Abzug „neu für alt“, denn der Beklagtenseite sei ein substantiiertes Bestreiten durch Gegenvortrag eines anderen Zeitwertes am 29.03.2018 möglich und zumutbar gewesen. Im Rahmen des § 287 ZPO ergebe die gebotene Schätzung auf Grundlage der von dem Kläger vorgetragenen und belegten Anschaffungspreises deshalb, dass der geltend gemachte Schadensersatz in Höhe der Klageforderung auch der Höhe als kausaler Schaden zu ersetzen ist, § 249 BGB.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Inhalt der Fürsorge- und Verkehrssicherungspflichten des Vermieters ist der Schutz der Person und der eingebrachten Sachen des Mieters sowie gewisser Dritter vor Schäden. Beide Pflichten folgen aus der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB (Kraemer/Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. II Rn 3101). Die Verletzung dieser Pflichten kann Schadensersatzansprüche wegen eines vom Vermieter zu vertretenden Mangels des Mietobjekts nach § 536a Abs. 1 BGB oder wegen Pflichtverletzung (positiver Vertragsverletzung) gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auslösen, etwa wenn – wie im hiesigen Fall – Gegenstände des Mieters beschädigt werden (BGH, Urteil vom 27.04.1971 – VI ZR 191/69, BeckRS 1971, 30393022). Dabei tritt die vertragliche Verantwortlichkeit des Vermieters neben seine deliktische nach §§ 823 ff BGB.

Zu den vertraglichen Nebenpflichten gehören auch Informationspflichten des Vermieters, dass und wann bestimmte Maßnahmen von ihm vorgenommen werden, damit der Mieter sich auf diese Maßnahmen einstellen kann, zB wenn Reparaturen an einer Wasserleitung vorgenommen werden und dafür das Wasser zur Wohnung zeitweise abgestellt wird.

Verletzt der Vermieter schuldhaft die ihm obliegende mietvertragliche Nebenpflicht und entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden, kann der Mieter Ersatz verlangen.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.02.2022 - 20 C 206/21, BeckRS 2022, 3573