Sanierungsbeitrag: Für eigene Maßnahmen müssen Hauseigentümer dem Staat nichts zahlen

Über das "rot-grüne Öko-Establishment" am Prenzlauer Berg in Berlin wird gelegentlich gescherzt. Der Stadtstaat hat von zahlreichen Immobilieneignern eine Beteiligung an den Kosten dafür verlangt, dass die beliebten Altbauviertel durch seine Sanierungsmaßnahmen deutlich an Wert gewonnen haben. Gegen einen entsprechenden Bescheid hat eine Grundstückseigentümerin geklagt, deren "Kiez" die Bundeshauptstadt als einen von insgesamt 22 auf Vordermann gebracht hat – alleine für diesen hat sie 117,5 Millionen Euro ausgegeben. Von den Eigentümern der 225 Grundstücke mit fast 5.000 Wohnungen will Berlin sich je knapp 11.000 Euro zurückholen. Die Sanierung war 1994 festgelegt und 2011 aufgehoben worden.

Jene Zwei-Personen-Gesellschaft, die dagegen vor das BVerwG zog, hatte in ihrem fünfgeschossigen Wohnhaus allerdings auch selbst Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Laut Heranziehungsbescheid erhöhte sich durch die Maßnahmen des Landes der Bodenwert um 77 Euro auf 798 Euro pro Quadratmeter; das soll die Eignerin mit rund 26.000 Euro abgelten.

Zu Recht, so das OVG Berlin-Brandenburg: Die Bodenwertsteigerung sei durch die Sanierung bedingt (so § 154 BauGB, der Ausgleichsbeiträge der Eigentümer vorsieht). "Wendebedingte Effekte" stünden dem nicht entgegen, eine Anrechnung von Bodenwerterhöhungen durch eigene Aufwendungen finde nicht statt.

Nicht für alle Maßnahmen darf der Staat kassieren

Diesen Entscheid hat das BVerwG nun gekippt (Urteil vom 25.03.2025 – 4 C 1.24). Die Vorinstanz habe zwar zutreffend angenommen, dass die landesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage für den Erlass von Sanierungsverordnungen durch den Berliner Senat mit § 246 Abs. 2 BauGB vereinbar sei. Die Vorschrift erlaubt Berlin und Hamburg zu bestimmen, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im BauGB vorgesehenen Satzungen tritt. Auch aus Art. 28 GG, der die Verfassung der Länder sowie die kommunale Selbstverwaltung regelt, ergäben sich keine Probleme.

Das OVG habe aber nicht erkannt, dass die Erforderlichkeit der Sanierung Gegenstand einer Abwägung sei. Und dass die Frage, ob die Sanierung durchgeführt wurde, nach jenem Konzept zu beurteilen sei, das bei Aufhebung der Sanierungsverordnung maßgeblich war.

Ferner gaben die obersten Verwaltungsrichter dem OVG mit auf den Weg, dass die Annahme, eine tatsächliche Vermutung streite für die Sanierungsbedingtheit der Bodenwerterhöhung, fehlerhaft sei. Stehe dieser Zuwachs in keinem Zusammenhang mit der Modernisierung, dürfe er auch nicht abgeschöpft werden. Zu dieser gehören dem Leipziger Urteilsspruch zufolge laut § 146 Abs. 1 BauGB, der die Durchführung konkretisiert, nicht nur die Ordnungs-, sondern auch jene Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Maßnahme erforderlich sind. Diese aber oblägen vorrangig den Grundstückseigentümern. Das Fazit des BVerwG: Grundsätzlich müsse keine Vergleichsbetrachtung angestellt werden, ob diese Arbeiten auch ohne förmliche Sanierung durchgeführt worden wären und sich das Gebiet dadurch qualitativ fortentwickelt habe (Urteil vom 25.03.2025 - 4 C 1.24).

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