Dr. Hans-Jürgen Hillmer
BFH-Beschluss vom 8.4.2014, X B 70/13
Mit der Einbuchung von Wohnungen in die Eröffnungsbilanz eines gewerblichen Grundstückhandels sind diese dem Gewerbebetrieb zugeordnet. Eine eindeutigere Feststellung einer unbedingten Veräußerungsabsicht ist nicht denkbar.
Praxis-Info!
Problemstellung
Die Zuordnung eines Grundstücks zum Privatvermögen oder Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers kann insbesondere dann Zweifelsfragen aufwerfen, wenn neben dem gewerblichen Grundstückshandel noch Vermietungseinkünfte anfallen. So lag es in dem vom BFH zu behandelnden Streitfall, in dem der Inhaber eines Sanitär- und Heizungsunternehmens
– nicht nur darüber hinaus einen gewerblichen Grundstückshandel betrieb,
– sondern zudem in den Streitjahren aus vermieteten Objekten, die zweifelsfrei nicht zum gewerblichen Grundstückshandel gehören, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte.
Lösung
Das Finanzgericht (FG) hatte sich in seiner Entscheidung ausdrücklich auf die Auffassung des BFH bezogen, wonach auch ein gewerblicher Grundstückshändler Grundstücke im Privatvermögen halten kann (vgl. BFH-Beschluss vom 14.11.2011, X B 116/10, BFH/NV 2012, 577). Allerdings gehe auch der BFH davon aus, dass die für den Steuerpflichtigen gewerbetypischen Geschäfte regelmäßig dem Betrieb zuzurechnen seien. Dies gelte nur dann nicht, wenn bei einer entsprechenden privaten Veranlassung eine abweichende Zuordnung klar und eindeutig vorgenommen worden sei. Eine solche abweichende Zuordnung könne im Streitfall nicht festgestellt werden. Im Gegenteil lasse sich aus der Übernahme aller Wohnungen in die Eröffnungsbilanz seines gewerblichen Grundstückhandels zum 1.1.1997 folgern, dass der Kläger auch die streitbefangenen Wohnungen dem Grundstückshandel als Betriebsvermögen zugeordnet habe.
Diese Eigenschaft hätten die Wohnungen in der Folgezeit nicht wieder verloren, weshalb eine Bilanzberichtigung oder Bilanzkorrektur nicht in Betracht gekommen sei. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Steuerpflichtigen wies der BFH ab. Der BFH vertrat insbesondere den Standpunkt, den vom Kläger aufgeworfenen Rechtsfragen,
- ob der Steuerpflichtige ein Grundstück in Ermangelung einer Veräußerungsabsicht der privaten Vermögensverwaltung zuordnen könne mit der Folge, dass eine spätere Veräußerung innerhalb der privaten Vermögenssphäre erfolge, und
- nach welchen Kriterien die Zuordnung eines Grundstücks zum gewerblichen Grundstückshandel zu erfolgen habe, wenn der Steuerpflichtige zum einen einen gewerblichen Grundstückshandel betreibe und zum anderen daneben auch Früchte aus einer privaten Vermögensverwaltung ziehe,
komme keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die Rechtsfragen seien durch die Rechtsprechung bereits geklärt. Der BFH beschränkt sich daher im Wesentlichen auf folgende Feststellung: Mit der Einbuchung von Wohnungen in die Eröffnungsbilanz eines gewerblichen Grundstückhandels sind diese dem Gewerbebetrieb eindeutig zugeordnet. Eine klarere Feststellung einer unbedingten Veräußerungsabsicht sei nicht denkbar.
- Ob ein Grundstück dem gewerblichen Grundstückshandel oder aber der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl. II 1995, 617). Allgemeine verbindliche Kriterien lassen sich hierzu nicht formulieren. Insoweit bestehen in der Praxis also grundsätzlich Auslegungsspielräume.
- Der entschiedene Streitfall gab jedoch für Auslegungen der vom Kläger vorgebrachten Art, die auf die Herauslösung von Veräußerungsgewinnen aus den Einkünften aus Gewerbebetrieb zielten, nichts her, zumal die fraglichen Wohnungen zuvor als Umlaufvermögen ausgewiesen worden waren. Insbesondere wurde in diesem Verfahren die Ansicht des Klägers verworfen, dass nach Ablauf eines Zeitraums von zehn Jahren Grundstücke bzw. Wohnungen aus dem Betriebsvermögen und damit aus dem gewerblichen Grundstückshandel ausscheiden. Für die Annahme einer solchen zeitlichen Höchstgrenze gebe es im Gesetz keine Anhaltspunkte. Auch aus dem BMF-Schreiben vom 26.3.2004 (BStBl. I 2004, 434) ergebe sich keine solche Höchstgrenze. Zwar gehe die Finanzverwaltung davon aus, dass die Veräußerung bebauter Grundstücke, die zuvor während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet worden seien, zur privaten Vermögensverwaltung gehören können. Die Verwaltung schränke dies jedoch dahingehend ein, dass dies nur „grundsätzlich“ gelte. Auch wenn das Überschreiten einer Haltedauer von zehn Jahren ein gewichtiges Indiz für die Zuordnung von Grundstücken zur privaten Vermögensverwaltung sei, sei es nicht ausgeschlossen, auch langfristig gehaltene Grundstücke bei Vorliegen besonderer Umstände in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen.
- In der höchstrichterlichen Rechtsprechung herrscht zwar Konsens darüber, dass ein Unternehmer neben seinem Gewerbebetrieb private Geschäfte betreiben und Grundstücke im Privatvermögen halten kann. Der Kläger habe aber seit 1993 fortlaufend Häuser und Wohnungen an- und verkauft. Allein in den Jahren 2003 bis 2007 wurden von ihm sechs Wohnungen aus dem Objekt X-Straße und sechs weitere Einheiten veräußert. Er sei wie ein Grundstückshändler am Markt aufgetreten. Entscheidend ist das Gesamtbild der Aktivitäten: Umbuchungen nach Gutdünken im Sinne einer „Rosinenpickerei“ erteilt der BFH also eine klare Absage: Wer wie im Streitfall zum 31.12.2005 noch Wohnungen als Umlaufvermögen ausweist, kann diese nicht einfach zum 1.1.2006 mit dem Buchungstext „Bilanzkorrektur“ ausbuchen.
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Dipl.-Kfm. Dr. Hans-Jürgen Hillmer, Coesfeld
BC 6/2014
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