BMF-Schreiben vom 20.10.2017, IV C 1 – S 2171-c/09/10004 :006; DOK 2017/0397458
Sämtliche Aufwendungen für Reparatur, Verbesserung und Verschönerung, die bei einer Sanierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes anfallen, sind bei der Ermittlung der Bewertungsgrenze (15%) für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen. Dies gilt bereits rückwirkend für alle Gebäude, die seit 1.1.2017 erworben wurden.
Der BFH hat mit seinen Urteilen IX R 25/14 (BStBl. II, 992), IX R 15/15 (BStBl. II, 996) und IX R 22/15 (BStBl. II, 999) vom 14.6.2016 entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Dazu zählen
sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie
Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB
als auch Schönheitsreparaturen.
Soweit der BFH bisher bei Schönheitsreparaturen einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte (vgl. auch BFH vom 25.8.2009, BStBl. II 2010, 125), hält er daran nicht mehr fest.
Der BFH hat zudem klargestellt, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.
Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder sind die Grundsätze der BFH-Urteile IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15 – unter Beachtung des § 176 Abs. 1 Nr. 3 AO – in allen offenen Fällen anzuwenden.
Es wird jedoch nicht beanstandet, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon
die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten und
die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorzunehmen ist,
auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.
Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.
Praxis-Info!
Der Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten wird in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG definiert als
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
netto mehr als 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten können nicht sofort steuermindernd erfasst werden, sondern werden ratierlich über die AfA erfasst.
Um den steuerlichen Sofortabzug der Aufwendungen durchführen zu können, haben sich in der Praxis einige „Tricks“ eingebürgert. So wurde z.B. ein Teil der Aufwendungen als „Schönheitsreparatur“ gekennzeichnet und nicht in die Berechnung der 15%-Grenze mit einbezogen. Oder es wurden (kleine) Teile der Aufwendungen aktiviert mit der Folge, dass der Großteil der Aufwendungen unter der 15%-Grenze lag und somit steuerlich sofort abzugsfähig war.
Beispiel zur Teilaktivierung von Instandsetzungs-/Modernisierungsmaßnahmen: A erwarb für Vermietungszwecke im Jahr 2013 eine Wohnung für 300.000 €. In den folgenden zwei Jahren führte er Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch. Die Aufwendungen für diese Maßnahmen beliefen sich ohne Umsatzsteuer auf 46.000 €. Vorgehensweise: - A aktiviert einen Betrag von 2.000 € für neue Fenster als Anschaffungskosten.
- Die verbleibenden 44.000 € Aufwendungen betragen nun weniger als 15% des ursprünglichen Kaufpreises (hier: 14,67%) und liegen somit unter der Bewertungsgrenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind daher sofort abzugsfähig.
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In seinen Urteilen definiert der BFH den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ wie folgt:
- Bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen beseitigt werden.
- Bauliche Maßnahmen, durch die das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.
- Schönheitsreparaturen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden.
Somit sind nunmehr sämtliche Aufwendungen für Reparatur, Verbesserung und Verschönerung, die bei einer Sanierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes anfallen, bei der Ermittlung der Bewertungsgrenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen. Einzig diejenigen Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z.B. Heizungswartung), sind nicht zu berücksichtigen und sofort abzugsfähig.
[Anm. d. Red.]
BC 12/2017
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