BGH

Erstellen von WEG-Jahresabrechnung als vertretbare Handlung


Das Er­stel­len einer Jah­res­ab­rech­nung für eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann eine ver­tret­ba­re Hand­lung sein, so­weit sie als Be­rech­nungs­grund­la­ge für Zah­lun­gen der Mit­ei­gen­tü­mer die­nen soll. Für diese Fall­grup­pe kann daher nach einer Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs ein An­spruch auf Kos­ten­vor­schuss zur Neu­erstel­lung be­stehen.

 

Vorschuss für Neuerstellung von Jahresabrechnungen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von ihrer Verwalterin die Zahlung eines Vorschusses für die Neuerstellung der Jahresabrechnungen für 2005 bis 2008 in Höhe von 3.800 Euro. Die Zahlenwerke für 2005 bis 2007 waren zwar von den Eigentümern genehmigt worden, hielten aber vor Gericht nicht stand. Sie erstellte eine neue Variante, ergänzt durch die Abrechnung für das Jahr 2008. Die Mitglieder genehmigten auf der Eigentümerversammlung keine der beiden Versionen und forderten ihre Hausverwalterin per Anwalt auf, die Jahresabrechnungen "schlüssig und nachvollziehbar" zu erstellen. Sie lehnte dies ab und die Gemeinschaft forderte einen Vorschuss, um die Berechnung in andere Hände legen zu können. 

Vorinstanzen waren sich nicht einig

Das AG Frankfurt am Main verurteilte sie lediglich zur Neuerstellung. Die Berufung der Gemeinschaft vor dem dortigen Landgericht hatte größtenteils Erfolg: Die WEG könne sich auf die Vorschusspflicht aus § 637 Abs. 3 BGB stützen, weil die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung als Teil seiner Aufgaben einen werkvertraglichen Charakter habe. Die Revision der Verwalterin blieb erfolglos.

BGH: Werksvertragsrecht ist anwendbar

Der BGH differenzierte danach, welchem Ziel die Abrechnung dienen soll: Grundsätzlich sei der Verwaltervertrag ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag. Verlangten die Eigentümer insoweit Rechnungslegung nach §§ 675666, 259 Abs. 1 BGB - deren Richtigkeit der Verwalter versichern müsse - könne nur er dies leisten. Die Verpflichtung zur Aufstellung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG a.F., § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG) zur Festlegung von Vorschüssen und Nachzahlungen ist nach Ansicht der Karlsruher Richter eine erfolgsbezogene Tätigkeit. Mängel in diesem Bereich ließen sich nur unter Anwendung des Werkvertragsrechts sachgerecht bewältigen. Gehe es der Gemeinschaft – wie hier –  nur um eine tragfähige Abrechnung zur Vorbereitung eigener Beschlüsse, so müsse diese nicht zwingend durch den Verwalter erstellt werden. Dem V. Zivilsenat zufolge war daher die Aufstellung der Jahresabrechnung durch die Verwalterin eine - für den Anspruch auf Vorschuss erforderliche - vertretbare Handlung. Scheitere wie im vorliegenden Fall die Nacherfüllung, so könne die Gemeinschaft eine Ersatzvornahme in die Wege leiten und hierfür einen Vorschuss fordern (Urt. v. 26.02.2021 - V ZR 290/19).


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