BGH

Für Mieterhöhungen gilt bei 2018 nur angekündigter Modernisierung altes Recht


Ge­nüg­te eine vor Ende 2018 vor­ge­nom­me­ne An­kün­di­gung, eine Miet­woh­nung Ende 2019 mo­der­ni­sie­ren zu wol­len, den ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen, so ist das für den Ver­mie­ter in Bezug auf Miet­erhö­hun­gen güns­ti­ge­re, bis Ende 2018 gel­ten­de Recht an­zu­wen­den. Eines engen zeit­li­chen Zu­sam­men­hangs zwi­schen der Mo­der­ni­sie­rungs­kün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Be­ginn der Ar­bei­ten be­dür­fe es nicht, hat der Bun­des­ge­richts­hof in einem Mus­ter­fest­stel­lungs­ver­fah­ren ent­schie­den.

 

Modernisierung soll erst 2019 bis 2023 stattfinden

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München. Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten, unter anderem die Anbringung einer Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen. Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 01.01.2019 geltenden Recht möglich.

Neues Recht für Vermieter deutlich ungünstiger

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31.12.2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens 8% und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.

OLG gab Mieterverein recht

Das im Musterfeststellungsverfahren erstinstanzlich zur Entscheidung berufene Oberlandesgericht hatte festgestellt, dass die den Mietern der Musterbeklagten Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht erfolgen kann. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Die Musterbeklagte habe die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen auch tatsächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen. Die Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinn von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

BGH hebt OLG-Urteil auf und weist Klage ab

Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Musterfeststellungsklage sei nach § 606 ZPO zulässig, insbesondere verfolge der Musterkläger mit ihr zulässige Feststellungsziele. Die Klage sei jedoch unbegründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27.12.2018 erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB. Sie sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinn einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedürfe es hingegen nicht.

Mieterhöhung auf Grundlage neuen Rechts zulässig

Die Beklagte könne daher nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31.12.2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen laut BGH vor. Diese Vorschrift stelle an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setze das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus.

Vermieter erfüllte Anforderungen vor Stichtag

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten falle der Musterbeklagten auch dann nicht zur Last, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen – kurz vor dem Jahresende 2018 – in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.2018 geltenden, für die Musterbeklagte deutlich günstigeren Rechts gelegen haben sollte. Der Gesetzgeber habe mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter – wie hier – möglich, noch vor dem 31.12.2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, setze er sich grundsätzlich nicht dem Vorwurf treuwidrigen Verhaltens aus, wenn er sich die mit der Gesetzesänderung verbundene und zulässige Stichtagsregelung zu Nutze macht (Urt. v. 18.03.2021 - VIII ZR 305/19).


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