BGH

Keine WEG-Zustellungsvertretung durch Verwalter bei Hausgeldklage


Ver­klagt eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur ein ein­zel­nes Mit­glied wegen aus­ste­hen­der Haus­gel­der, ist der Haus­ver­wal­ter nicht zu­stel­lungs­be­voll­mäch­tigt. Eine trotz­dem an ihn über­sand­te Kla­ge­schrift ist laut Bun­des­ge­richts­hof nicht wirk­sam zu­ge­stellt wor­den. Den­noch er­gan­ge­ne Ur­tei­le seien daher wir­kungs­los.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt rückständige Hausgelder

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem ihrer Mitglieder die Zahlung rückständiger Hausgelder. In der Klageschrift gab sie als Adresse die Ferienwohnung der Frau auf Malta an – wo diese sich zum Zeitpunkt der Zustellung aufhalten wollte – und benannte die Verwalterin als Zustellungsvertreterin. Das AG Aschaffenburg stellte der Vertreterin die Klage zu, ihr wurde später auch das Versäumnisurteil übersandt. Drei Monate später legte die Eigentümerin Einspruch ein und beantragte Wiedereinsetzung wegen Versäumnis der Einspruchsfrist: Weder Klage noch Urteil seien ihr zugestellt worden, so die Begründung. Erst durch die Vollstreckungsmaßnahmen habe sie davon Kenntnis erlangt. Das AG Bamberg verwarf den Einspruch als unzulässig. Das dortige LG verwies die Sache zurück, da es sich bei den Urteilen des Amtsgerichts um Scheinurteile handele, deren Nichtexistenz klarzustellen sei. Eine wirksame Zustellung liege nicht vor. Dagegen legte die Eigentümergemeinschaft Revision ein – ohne Erfolg.

BGH: Art des Verfahrens ist entscheidend

Aus Sicht der Karlsruher Richter ist § 45 Abs. 1 WEG in der Fassung vor der WEG-Reform einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihre Mitglieder der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist. Maßgeblich sei dabei nicht die Zahl der beklagten Wohnungseigentümer, sondern die Art des Verfahrens. Klage der Verband gegen einzelne oder mehrere Wohnungseigentümer (§ 43 Nr. 2 WEG), sei § 45 Abs. 1 WEG nicht anwendbar. Der Gesetzgeber hatte laut BGH bei Einführung dieser Norm den Fall vor Augen, dass ein oder mehrere Wohnungseigentümer gegen die übrigen Eigentümer gerichtlich vorgehen, was insbesondere auf die Anfechtungsklage oder Beschlussersetzungsklage zutreffe. Durch die Reform wurden die Regeln zur Zustellungsvertretung ersatzlos gestrichen, haben aber für laufende Fälle weiter Bedeutung.

Interessenkollisionen sind zu vermeiden

Der V. Zivilsenat weist darauf hin, dass der Verwalter, der nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG a.F. Vertreter und Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, zur Vermeidung von Interessenkollisionen nicht zugleich Zustellungsvertreter des oder der beklagten Wohnungseigentümer sein kann (Urt. v. 27.11.2020 - V ZR 67/20).


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