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Schadenersatz für Immobilienkäufer darf wohl weiter geschätzt werden


Neue Wohn­ei­gen­tü­mer kön­nen Scha­den­er­satz-An­sprü­che gegen den Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fer wohl auch künf­tig in Höhe der schät­zungs­wei­se ent­ste­hen­den Kos­ten gel­tend ma­chen und müs­sen nicht selbst mit viel Geld in Vor­leis­tung tre­ten. Der V. Zi­vil­se­nat will in die­ser Frage der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs treu blei­ben – ob­wohl ein an­de­rer BGH-Senat neu­er­dings einen ei­ge­nen Weg geht. Die Ent­schei­dung soll am 12.03.2021 ver­kün­det wer­den.

 

Vorschuss für Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen?

In dem Fall aus Nordrhein-Westfalen verlangen die neuen Eigentümer voraussichtliche Kosten von rund 12.000 Euro, damit sie ein Feuchtigkeitsproblem im Schlafzimmer selbst in Angriff nehmen können. Zuvor hatten sie den Verkäufer der 2014 erworbenen Eigentumswohnung vergeblich aufgefordert, die Schäden zu beheben. Ein Vorschuss ist im Kaufrecht nicht vorgesehen. Bisher war deshalb in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass als Schadenersatz die fiktiven Kosten zugesprochen werden können – also soviel Geld, wie für die Arbeiten voraussichtlich zu bezahlen ist. Auch im Streit zwischen Mieter und Vermieter wird das so gehandhabt.

Lediglich Ersatz tatsächlicher Kosten?

Das Problem: In einem anderen Rechtsbereich, dem Werkvertragsrecht, hat sich der dafür zuständige BGH-Senat 2018 von dieser Linie verabschiedet (NJW 2018, 1463). Die Richter dort haben es unter anderem mit Fällen zu tun, in denen ein Architekt dem Bauherren Schadenersatz schuldet. Sie sind der Ansicht, dass die fiktive Berechnung hier zu einer Überkompensation führen kann – zum Beispiel, wenn versehentlich gelbe statt blauen Fliesen verlegt wurden und der Bauherr das am Ende so belässt, aber trotzdem das Geld für einen Austausch einstreicht. Deshalb können hier in der Regel nur noch die tatsächlichen Kosten verlangt werden, dafür müssen die Arbeiten abgeschlossen sein.

Wohl keine Anrufung des Großen Senats für Zivilsachen

Der für den Immobilienkauf zuständige Senat hatte den Fall aus Nordrhein-Westfalen vor knapp einem Jahr schon einmal verhandelt – und im Ergebnis gemeint, sich nicht über die Rechtsprechung der Kollegen hinwegsetzen zu können. Damals erwogen die Richter, den Großen Senat für Zivilsachen anzurufen, um am BGH senatsübergreifend eine einheitliche Linie zu bestimmen. Nach einem Austausch mit dem anderen Senat sieht es nun aber so aus, als ob sich die Positionen versöhnen lassen, wie die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann sagte (V ZR 33/19).


beck-aktuell v. 1.3.2021