BGH

Wohnraummietrecht auf gewerbliche Weitervermietung nicht anwendbar


Bei der Frage, ob ein Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum vor­liegt, ent­schei­det der Nut­zungs­zweck, den der Mie­ter mit der An­mie­tung des Miet­ob­jekts ver­trags­ge­mäß ver­folgt. Geht die­ser dahin, dass er die Räume wei­ter­ver­mie­tet oder sonst Drit­ten – auch zu Wohn­zwe­cken – über­lässt, sind laut Bun­des­ge­richts­hof die Vor­schrif­ten des Wohn­raum­miet­rechts auf das Haupt­miet­ver­hält­nis nicht an­wend­bar.

 

Zwangsverwalter kündigt Untermieterin

Der Zwangsverwalter eines Grundstücks in Berlin verlangte von einer Mieterin die Räumung und Herausgabe einer Wohnung wegen Zahlungsverzugs. Die acht Wohnungen des Anwesens hatte die spätere Schuldnerin im September 2009 zunächst an eine Firma, eine GmbH & Co. KG, vermietet. Der als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnete Vertrag enthielt folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: [.]; § 2 Mietzeit [.] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB."  Die Firma hatte das Recht, die Wohnungen weiterzuvermieten. Der Verwalter war seit August 2011 für das Grundstück zuständig. Im gleichen Monat kündigte er der Gesellschaft ohne Angabe von Gründen zum 30.11.2011. Im September 2011 vermietete die GmbH drei der Wohnungen zur Untermiete an die beklagte Mieterin weiter. Im Juni 2016 kündigte der Verwalter das Mietverhältnis zwischen den beiden wegen Zahlungsverzugs fristlos. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Die Berufung scheiterte vor dem Landgericht Berlin, da die Kündigung des Mietvertrags mit der Gesellschaft im August 2011 mangels Angabe von Kündigungsgründen nach § 573 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen sei. Insofern könne der Zwangsverwalter keine Rechte aus Verträgen ableiten, welche die Firma geschlossen habe. Dagegen legte er Revision ein – mit Erfolg.

BGH: Anmietung zu eigenen Wohnzwecken maßgeblich

Der BGH verwies die Sache am 13.01.2021 an das LG zurück. Aus seiner Sicht war die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB nicht anwendbar, denn das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der Mieterin sei kein Mietverhältnis über Wohnräume (§ 549 Abs. 1 BGB) gewesen.  Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, sei auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Gehe der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermiete oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlasse, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis nicht anwendbar. Der VIII. Zivilsenat weist darauf hin, dass die GmbH & Co. KG nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet habe, weil sie als juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben könne. Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (Urt. v. 13.01.2021 - VIII ZR 58/20).


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