BGH

Vormiete bei zwischenzeitlicher Gewerbevermietung


Ein Ver­mie­ter kann sich für die zu­läs­si­ge Höchst­mie­te nicht auf die vom vor­he­ri­gen Mie­ter zu­letzt ge­schul­de­te " Vor­mie­te“ be­ru­fen, wenn er die Wohn­räu­me zwi­schen­zeit­lich als Büro ver­mie­tet hatte. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof mit Ur­teil vom 19.08.2020 ent­schie­den.

 

Wohnraum zwischenzeitlich als Büro vermietet

Die Mieterin einer Berliner Wohnung hatte die Herabsetzung der vereinbarten Miete wegen Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse sowie die Erstattung überzahlter Mieten verlangt. Mit ihrer Vermieterin hatte sie im Mai 2016 einen Wohnraummietvertrag geschlossen. Dabei hatten die Parteien eine monatliche Nettokaltmiete von 950 Euro vereinbart. Zuvor waren die Räume – von September 2011 bis September 2012 – zum gleichen Mietbetrag an eine andere Frau zu Wohnzwecken vermietet gewesen; danach hatte eine GmbH sie bis April 2016 für monatliche 900 Euro als Bürofläche genutzt. Im April 2017 rügte die Hausbewohnerin, die Nettokaltmiete von 950 Euro übersteige nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 Euro/m² um mehr als 10%; die Mietpreisvereinbarung sei daher – aus ihrer Sicht – unwirksam. Sie forderte die Vermieterin zu einer Mietreduzierung um monatlich 222,24 Euro auf.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung war vor dem Landgericht Berlin erfolgreich: Unabhängig von der Frage, ob die im BGB verankerte Mietpreisbremse verfassungswidrig sei – wovon das LG ausgehe –, sei die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam. Die Vermieterin habe für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume schon einmal eine (Vor)Miete von 950 Euro vereinbart.

BGH: "Vormiete" nicht aus anderem Marktsegment

Das sah der BGH nun anders und verwies die Sache an das LG Berlin zurück. Aus Sicht der Bundesrichter können mit der vom LG Berlin gegebenen Begründung weder das Feststellungsbegehren der Mieterin abgewiesen noch der von ihr verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stehe diesen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Eigentümerin die mit ihr vereinbarte Nettokaltmiete von 950 Euro in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietverhältnis mit einer anderen Mieterin vereinbart hatte.

Dem VIII. Zivilsenat zufolge führt insbesondere der Umstand, dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Vormieterin geschuldete Miete als die "Vormiete" nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist. Vielmehr sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht komme und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein müsse. Aus Sicht des BGH kommt dabei als "Vormiete" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Bei der ehemaligen Wohnraummieterin handele es sich aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin". Ein "Vorvormieter" lasse sich schwerlich unter den Begriff "Vormiete“ fassen (Urt. v. 19.8.2020 -I ZR 374/18). 


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