BGH

Mieterrechte gegen Modernisierungskosten gestärkt


Er­neu­ern Ver­mie­ter noch funk­ti­ons­tüch­ti­ge, aber schon in die Jahre ge­kom­me­ne Bau­tei­le und Ein­rich­tun­gen, dür­fen sie dem Mie­ter nicht die vol­len Kos­ten auf­er­le­gen. Vor einer Miet­erhö­hung müsse der An­teil her­aus­ge­rech­net wer­den, der der In­stand­hal­tung dient, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof. Sonst würde Ver­mie­tern er­mög­licht, oh­ne­hin bald an­fal­len­de Kos­ten “durch ge­schick­tes Vor­ge­hen" als Mo­der­ni­sie­rung aus­zu­ge­ben und auf den Mie­ter ab­zu­wäl­zen.

 

Instandhaltungskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in ordentlichem bewohnbarem Zustand bleibt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen. Anders bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung der Wohnsituation. Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Klägerin erhielt zwei modernisierungsbedingte Mieterhöhungen binnen eines Jahres

Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 Euro Miete zahlte. 2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht. Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen. Danach erhielt die Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen: einmal um rund 190 Euro, einmal um gut 240 Euro.

BGH: Lebensdauer zu "sehr großem Teil abgelaufen"

Zum Teil wurden diese Erhöhungen schon vom Landgericht Düsseldorf gekippt. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen - die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instandsetzung erfordert hätten. Der Bundesgerichtshof verhinderte in seinem Urteil vom 17.06.2020 die ungekürzte Umlage der Kosten auch dieser Bestandteile. Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen". Das müsse berücksichtigt werden und führe dazu, dass hier nicht mehr von einer Modernisierung gesprochen werden könne.

Anrechnung auch noch nicht "fälliger" Instandsetzungen

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebiete es, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen. Dies könne nicht nur in der Fallgestaltung gelten, wenn der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspare oder solche anlässlich der Modernisierung mit erledige. Es müsse auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen gelten, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind.

Mieterbund begrüßt das Urteil

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. "Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter", sagte Präsident Lukas Siebenkotten am 11.08.2020. Bislang hätten die Mieter alle Kosten tragen müssen, solange nichts defekt war. Dieser Praxis sei nun ein Ende gesetzt (Urt. v. 17.6.2020 - VIII ZR 81/19).


bundesgerichtshof.de