Kaufpreisaufteilung bei der Veräußerung eines teilweise gewerblich genutzten Grundstücks


Niedersächsisches FG, Urteil vom 24.2.2021, 9 K 116/19 (rkr.)

 

Die Aufteilung eines Kaufpreises ist manchmal mehr Kunst als Wissenschaft. Die hierbei zu treffenden Entscheidungen sollten gut überlegt sein. Wie das Niedersächsische Finanzgericht nämlich nun in einem Urteil klarstellt, sind die bei der Kaufpreisaufteilung getroffenen Entscheidungen später nicht einfach änderbar.

 

Praxis-Info!

 

Problemstellung

Die Kläger erwarben im Jahr 2006 ein Grundstück, welches sowohl privat als auch betrieblich genutzt wurde. Die Zuordnung von Anschaffungs- (Grund und Boden) und Herstellungskosten (Gebäude) erfolgte im Verhältnis der gewerblichen Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche und nicht nach einer Verkehrsbewertung der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile.

Im Jahr 2015 veräußerten die Kläger das Grundstück, wobei der Verkaufspreis im notariellen Kaufvertrag auf die verschiedenen Grundstücksbestandteile aufgeteilt wurde. Die Aufteilung beim Verkauf wich deutlich von der beim ursprünglichen Kauf getroffenen Aufteilung zwischen privat und betrieblich genutzten Grundstücksbestandteilen ab.

Das Finanzamt legte daher bei der Ermittlung des betrieblichen Veräußerungsgewinns den ursprünglichen Aufteilungsschlüssel zugrunde.

 

 

Lösung

Das Niedersächsische Finanzgericht folgt der Auffassung des Finanzamts. Zwar ist eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Aus Sicht des Finanzgerichts besteht keine sachliche Grundlage für die bei der Veräußerung vorgenommene Kaufpreisaufteilung. Dies liegt vor allem daran, dass beim ursprünglichen Erwerb die Kaufpreisaufteilung anhand der Nutzflächen vorgenommen wurde und nicht nach einer Verkehrsbewertung der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile bzw. Wirtschaftsgüter. Durch die Änderung des Aufteilungsschlüssels käme es zu einer deutlichen Verschiebung der Zuordnung des Veräußerungsgewinns von der betrieblichen zur privaten Sphäre der Kläger. Im Ausgangsfall gibt daher einzig die ursprüngliche Kaufpreisaufteilung anhand der Nutzflächen die Wertverhältnisse sachgerecht wieder.

 

Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Business Audit Manager, London (E-Mail: c.thurow@thurow.co.uk)

 

 

BC 6/2021