Achtung: Baldige Verschärfungen für grunderwerbsteuerliche Share Deals!


Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes, Beschluss des Bundestags vom 21.4.2021 (BT-Drs. 19/28528)

 

Die schon länger geplanten Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) werden voraussichtlich kurzfristig mit Wirkung zum 1.7.2021 umgesetzt. Das vom Bundestag beschlossene Gesetz bringt eine umfangreiche Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht. Damit wird eigentlich „nur“ das Ziel verfolgt, ein konsequentes Vorgehen gegen Share Deals (Unternehmensanteile) von Immobiliengesellschaften mit sog. RETT-Blocker-Strukturen zu ermöglichen, bei denen bislang die Real Estate Transfer Tax bzw. die Grunderwerbsteuer weitestgehend vermieden wird. Die gesetzlichen Änderungen sind jedoch viel weitreichender und betreffen im Ergebnis alle Unternehmen, die Grundstücke halten, und deren Gesellschafter.

 

 

Praxis-Info!

 

Problemstellung

Wenn Anteile an Unternehmen übertragen werden, die direkt oder indirekt Grundbesitz halten, kann Grunderwerbsteuer (GrESt) ausgelöst werden. In der Praxis lässt sich die GrESt bei der Übertragung von Anteilen an Gesellschaften („Share Deal“) mit Grundbesitz durch entsprechende Gestaltungen aber weitestgehend vermeiden. Schon am 23.9.2019 wurde gegensteuernd ein Regierungsentwurf mit dem Ziel erlassen, bestimmte gestalterische Maßnahmen in der GrESt einzudämmen. Die Kernpunkte der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses (vom 15.4.2021), der der Bundestag am 21.4.2021 zugestimmt hat, sind:

  • Einführung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften;
  • Absenkung der Beteiligungsgrenze von 95% auf 90%;
  • Verlängerung der Fristen auf 10 bzw. 15 Jahre.

Sofern Übertragungen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften geplant sind, besteht dringender Handlungsbedarf.

 

 

Lösung

Grundsätzlich ist ein Share Deal ein oft angewandtes Mittel, um GrESt bei Grundstücksgeschäften zu vermeiden. Nach aktueller Rechtslage wird keine GrESt fällig, wenn weniger als 95% der Anteile einer Gesellschaft mit Grundbesitz übertragen werden. Werden hingegen mindestens 95% der Anteile übertragen, ist zwischen der Immobilien-Kapitalgesellschaft und der Immobilien-Personengesellschaft zu differenzieren. Bei Kapitalgesellschaften kauft in der Praxis oftmals ein Hauptinvestor nur 94% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft, ein Co-Investor die anderen 6% der Anteile; GrESt fällt dabei nicht an. Es können also sämtliche Anteile zeitgleich übertragen werden, wenn auch nicht alle von derselben Person erworben werden dürfen.

Nach dem Gesetzesbeschluss wird ab dem 1.7.2021 nicht mehr zwischen Immobilien-Kapitalgesellschaften und Immobilien-Personengesellschaften differenziert. Zudem werden

  • die die GrESt auslösende Grenze von 95% der Anteile auf 90% gesenkt und
  • die Sperrfrist, in der Anteilserwerbe zusammenzurechnen sind, auf 10 Jahre verlängert.

Unabhängig von der Rechtsform können dann nur noch maximal 89,9% der Anteile innerhalb von 10 Jahren grunderwerbsteuerneutral übertragen werden. Bei Überschreiten der Schwelle von 90% innerhalb der Frist wird ein Grundstückserwerb fingiert (unterstellt), und es entsteht GrESt auf den gesamten Grundstückswert.

 

 

 

Praxishinweise:

  • Während bislang bis zu 94,9% der Anteile übertragen werden konnten, sollte ab dem 1.7.2021 zwingend darauf geachtet werden, nicht mehr als 89,9% der Anteile in Summe zu übertragen. Andernfalls wird die Übertragung sowohl für Kapitalgesellschaften als auch für Personengesellschaften mit GrESt belastet.
  • Eine weitere maßgebliche Änderung hat sich für Immobilien-Personengesellschaften in Bezug auf die Nichterhebungsnorm des § 6 GrEStG ergeben. Bislang können Grundstücke ohne GrESt von einem Gesamthandsvermögen auf ein anderes bei personenidentischer Beteiligung übertragen werden, sofern das Grundstück fünf Jahre davor und danach im Eigentum der jeweiligen Gesellschaft steht. Zukünftig wird die Vorbehaltensfrist bei der übertragenden Gesellschaft 15 Jahre betragen.
  • Das Gesetz bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats.

 

 

WP/StB Daniel Scheffbuch, Head of Tax, PKF WULF & PARTNER Stuttgart

 

 

BC 5/2021