Insolvenzrechtliche Anfechtung eines verbilligten Immobilienverkaufs


 

Im Vorfeld einer sich anbahnenden Insolvenz versuchen Schuldner häufig, vorhandenes Privatvermögen vor dem Zugriff des Insolvenzverwalters zu retten, z.B. durch Übertragung auf Ehegatten oder nahe Angehörige. Allerdings sind solche Übertragungen nach § 134 InsO (Insolvenzordnung) anfechtbar, soweit sie innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren vor der Insolvenzantragstellung im Wege der Schenkung erfolgen. Inwieweit dies auch bei einem vermeintlich zu billigen Immobilien-Verkauf möglich ist, hatte kürzlich der BGH zu beurteilen.

 

 

Praxis-Info!

 

Hintergrund

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der spätere Insolvenzschuldner ein Einfamilienhaus für 395 T€ an seinen Sohn (Student) verkauft. Diesen Betrag hatte kurz zuvor ein Sachverständiger als „überschlägigen Verkehrswert“ ermittelt. Geleistet wurde der Kaufpreis im Wege der Übernahme der restlichen Bankschulden (214 T€) und der Bestellung eines lebenslangen dinglichen Wohnrechts zugunsten des Vaters (181 T€). Der Insolvenzverwalter vertrat jedoch die Auffassung, die Immobilie habe einen Wert von mindestens 600 T€; er erklärte deshalb die Anfechtung der Übertragung (Schenkungsanfechtung).

 

 

Lösung

Im Rahmen der Urteilsfindung zogen die Karlsruher BGH-Richter zunächst den Grundsatz heran, dass eine Anfechtung dann ausscheidet, wenn beide Teile in gutem Glauben von der Gleichwertigkeit der Leistungen überzeugt sind, selbst wenn sich dies später als falsch herausstellt. Der Insolvenzverwalter hat daher die Darlegungs- und Beweislast nicht nur für das Ungleichgewicht der Leistungen, sondern er muss auch beweisen, dass keine objektiven Umstände vorgelegen haben, die die Annahme der Gleichwertigkeit erlaubten.

Vor diesem Hintergrund hatten die ersten beiden Instanzen auf das Sachverständigengutachten verwiesen und die Schenkungsanfechtung zurückgewiesen. Für den BGH war dies jedoch zu kurz gegriffen; er sah im Rahmen seines Urteils vom 22.10.2020 (Az.: IX ZR 208/18) Anzeichen für eine verschleierte Schenkung. Insbesondere seien im Verfahren durchaus Umstände vorgetragen worden, die dagegensprechen, dass die Parteien von einer Wertgleichheit ausgegangen sind:

  • Es handelte sich um ein Geschäft zwischen engen Verwandten; der Käufer (Sohn) hatte als Student zudem keine eigenen Einkünfte.
  • Kurz vor der Übertragung hatte die Steuerfahndung die Räumlichkeiten des Vaters durchsucht und Geschäftsunterlagen beschlagnahmt.
  • Der Sachverständige hatte das Grundstück erst am Tag vor der Beurkundung besichtigt; das Gutachten lag bei der Übertragung noch gar nicht schriftlich vor, und der ermittelte Wert war überdies als „überschlägig“ bezeichnet.
  • Schließlich war auch das vereinbarte Wohnrecht nicht konkret bewertet, sondern nur mit einem pauschalen Betrag angesetzt worden.

 

 

 

Praxishinweise:

  • Da diese Aspekte von den Vorinstanzen nicht hinreichend gewürdigt worden seien, verwies der BGH das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht (OLG Celle) zurück.
  • Um den Anschein einer verschleierten Schenkung zu vermeiden und eine Vermögensübertragung möglichst anfechtungsfest zu gestalten, sollte im Vorfeld zumindest ein ordnungsgemäßes Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen eingeholt werden.

 

 

RA/StB Frank Moormann, PKF Fasselt Partnerschaft mbB, Braunschweig

 

 

BC 3/2021