Anträge gegen sog. „Mietpreisbremse“ vor BVerfG erfolglos!


BVerfG-Beschlüsse vom 18.7.2019, 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18

 

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig.

 

Praxis-Info!

 

Problem/Sachverhalt

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete nur bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren.

Nach dem 1.10.2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18 wenden sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete. In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrunde liegenden Verfahren aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung. Die Beschwerdeführerin rügt ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes. Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.

 

 

Entscheidung

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die Vorlagen des Landgerichts Berlin mangels hinreichender Begründung bereits als unzulässig verworfen. Die Verfassungsbeschwerde hat es nicht zur Entscheidung angenommen, weil diese keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Dieser Entscheidung liegen im Wesentlichen folgende Erwägungen des BVerfG zugrunde:

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt.

Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig. Denn es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Die Miethöhenbegrenzung greift auch nicht in einem Umfang in das Eigentum ein, dass dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Substanzgefährdung der Mietsache oder der Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit zu erwarten wären.

Der Eingriff in die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Freiheit der Vertragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfassungsmäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein. So verstößt es nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu bundesweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Mit Blick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheint bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft. Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Denn sie knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete als ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium an.

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar. Sie verletzt die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht. Die Verordnung wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.

 

 

Praxishinweis:

Mit seiner vorstehenden Entscheidung stärkt das BVerfG einmal mehr die Rechte des Mieters, indem es die Gültigkeit der sog. „Mietpreisbremse“ bestätigt. Mieter sollten sich deshalb bei Beginn eines Mietverhältnisses informieren, ob das Mietobjekt im Gebiet eines angespannten Wohnungsmarkts liegt, für das eine sog. „Mietpreisbremse“ gilt. In diesem Fall sollte sich der Mieter anhand des jeweils aktuellen Mietspiegels erkundigen, ob sich die vom Vermieter geforderte Miete im Rahmen der jeweils geltenden Mietobergrenze befindet. Hierfür gibt es diverse Online-Rechenprogramme – für München aktuell etwa unter https://2019.mietspiegel-muenchen.de/berechnung.php. Soweit die geforderte Miete über der Mietobergrenze liegt, ist der Mieter zur Entrichtung derselben nicht verpflichtet. Bereits gezahlte Mietzinszahlungen kann er im Umfang der Überschreitung der Mietobergrenze vom Vermieter zurückverlangen.

 

RA Michael Philipp Prückner, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)

 

 

BC 10/2019