Verluste aus der Vermietung von Gewerbeobjekten auch bei Leerstand ansetzbar?


BFH-Urteil vom 19.2.2013, IX R 7/10

 

Bei Gewerbeimmobilien ist – anders als bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien – stets im Einzelfall festzustellen, ob beabsichtigt ist, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Einnahmenüberschuss zu erzielen. Nur soweit die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und später nicht aufgegeben worden ist, können auch Aufwendungen für ein nach Anmietung leerstehendes Gewerbeobjekt als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein.

 

 

Praxis-Info!

 

Problemstellung

In dem vom BFH zu entscheidenden Streitfall ging es um eine gepachtete Gewerbeimmobilie (Pächterin war eine GbR, Verpächterin eine personenidentische GmbH). Es handelte sich um ein mit einer Halle und einem (schadhaften) Bürogebäude bebautes Grundstück, das bereits drei Jahre leer stand. Die pachtende GbR hatte nur einzelne Teilflächen vermieten können und daraus in den Streitjahren (1999 bis 2005) lediglich Einnahmen von ca. 8.000 € erzielt, denen Werbungskosten von ca. 116.000 € gegenüberstanden. Zu entscheiden war vom BFH, ob bei der GbR steuerlich berücksichtigungsfähige Verluste vorlagen.

 

 

Lösung

Der BFH schloss sich – wie schon das Finanzgericht (FG) – der ablehnenden Sichtweise der Finanzverwaltung an und versagte den begehrten Ansatz der entstandenen Verluste. Zwar können regelmäßig Aufwendungen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung eines leerstehenden Grundstücks, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, nach allgemeinen Grundsätzen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden. Während jedoch bei dem langjährigen Leerstand von Wohnungen der Werbungskostenabzug möglich ist, solange eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht nicht festgestellt werden kann (Grundsatzurteil vom 11.12.2012, IX R 14/12, BStBl. II 2013, 279), sind bei Gewerbeimmobilien die vom BFH für Wohnobjekte in der vorgenannten Leitentscheidung aufgestellten typisierenden Vermutungen nicht anwendbar. Hier kann die Einkünfteerzielungsabsicht eben nicht typisierend unterstellt werden, sondern ist im Fall einer Gewerbeimmobilie originär festzustellen.

Die Beweislast dafür, ob tatsächlich Überschusserzielungs­absicht besteht, trifft den Steuerpflichtigen. Stellt dieser fest, dass die Immobilie nicht oder kaum vermietbar ist, muss er konkrete Maßnahmen ergreifen, um die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht zu untermauern. Untätigkeit spricht gegen den Entschluss zu vermieten bzw. für die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht.

 

 

Praxishinweise:

  • Im Streitfall handelte es sich um ein Objekt mit sehr geringer (nahezu fehlender) Marktgängigkeit. Als gewerblicher Zwischenmieter hätte die GbR (Pächterin) darauf reagieren und durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand herstellen müssen, um den Verlustabzug in Anspruch nehmen zu können.
  • Der Versuch, den Verzicht auf eine insoweit erforderliche grundlegende Objektsanierung auf den Umstand einer fehlenden rechtlichen Absicherung von Investitionen zu stützen, führt nicht automatisch zum Erfolg. Im Streitfall ließ der BFH ein solches Argument jedenfalls nicht gelten.
  • Der Nachweis von Vermietungsbemühungen (wie das Anbringen einer Tafel mit dem Hinweis auf die Vermietungsabsicht, die Schaltung von Vermietungsanzeigen und die Kontaktaufnahme mit etwaigen Interessenten, vgl. hierzu BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 68/10, DStR 2013, 642, m.w.N.) ist bei Leerstandszeiten unerlässlich. Dies allein wird als Beleg für die Aufnahme der Einkünfteerzielungsabsicht allerdings dann nicht ausreichen, wenn das Objekt nach bisherigem Leerstand gleichzeitig auch zum Verkauf angeboten wird. Das parallele Verfolgen von Vermietungs- und Verkaufsbemühungen gilt es also strikt zu vermeiden!
  • Letztlich entschied im Streitfall – zumindest auch – ein „Eigentor“. Denn ein von der pachtenden GbR vorgelegter „Nutzungsüberlassungsvertrag“ wies als Vertragszweck aus, dass die Eigentümerin des Grundstücks (die G-GmbH) nicht in Insolvenz geraten sollte, sondern mit den von ihr erzielten Pachteinnahmen ihre eigene Zinsbelastung aus den auf dem Grundstück lastenden Darlehen sowie ihre sonstigen Ausgaben bestreiten können sollte. Der BFH wertete dies so: Die Klägerin (Pächterin) habe zu erkennen gegeben, das Motiv ihres Handelns sei nicht die eigene Einnahmenerzielung, sondern die Verlustvermeidung bei der G-GmbH (Verpächterin) gewesen. Ob Konstruktionen vergleichbarer Art ein ähnliches Schicksal droht, wenn sie nicht – wie im Streitfall – auch noch personenidentisch aufgezogen werden, darf zwar vermutet werden, kann hier aber dahingestellt bleiben.

 

 

Dipl.-Kfm. Dr. Hans-Jürgen Hillmer, Coesfeld

 

BC 6/2013