Recht auf coronabedingte Anpassung von Mietzahlungen für Geschäftsräume




Zum 1.1.2021 ist eine mietrechtlich bedeutsame Änderung in Kraft getreten, die es von Betriebsschließungen oder Betriebseinschränkungen betroffenen Unternehmern erlauben soll, ihre Verhandlungsposition in Bezug auf die Anmietung von Geschäftsräumen zu verbessern.

 

Praxis-Info!

 

Hintergrund

Zur Abmilderung von Betriebsschließungen während der Pandemie hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, die Verhandlungsmöglichkeiten von gewerblichen Mietern und Pächtern zu stärken. Hierzu wurde ein § 7 in den Art. 240 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) eingefügt. Er regelt, wann bei Miet- und Pachtverträgen von einer Störung der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden kann. Eine ergänzende zivilprozessrechtliche Regelung soll Mieter vor sich verweigernden Vermietern schützen, die auf Zeit spielen.

 

 

Lösung

Der neue § 7 in Art. 240 EGBGB lautet unter der Überschrift „Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen“ wie folgt:

„(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Seit dem 1.1.2021 wird demnach nunmehr gesetzlich vermutet, dass eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vorliegt, wenn aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie eine Betriebstätigkeit in Miet- oder Pachträumen untersagt wird. Dies gilt auch dann, wenn der Betrieb „nur“ erheblichen Einschränkungen unterworfen ist. Sollte eine Schließung erfolgen, kann sich für den Mieter ein Recht auf eine Vertragsanpassung ergeben, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

Das bedeutet aber nicht, dass die Miete automatisch gestundet werden kann oder aber nur noch eine reduzierte Miete zu zahlen ist. Vielmehr ist die Frage zu stellen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Störung vorausgesehen hätten. Es muss somit einzelfallbezogen beurteilt werden, welche Vereinbarungen für den Vermieter und Mieter noch zumutbar sind. Dabei sind etwaige öffentliche Zuschüsse zu beachten, und es sind die wirtschaftliche Lage des Mieters und die des Vermieters gegeneinander abzuwägen. Es bedarf somit einer Prüfung der wirtschaftlichen Situation beider Parteien.

Sollte dennoch außergerichtlich kein Einvernehmen zwischen dem Mieter und Vermieter hergestellt werden können, so ist es auch möglich, dass der Anspruch vor einem Zivilgericht eingeklagt wird. Hier hat der Gesetzgeber eine Änderung in § 44 EGZPO vorgesehen, nach dem solche Klagen vorzugswürdig zu behandeln sind und innerhalb von einem Monat nach Klageerhebung ein erster Termin anzusetzen ist. Der Vermieter kann somit schnellstmöglich an den Verhandlungstisch gebracht werden.

 

 

Praxishinweise:

  • Zu beachten ist: Das vorgenannte Recht zur Vertragsanpassung besteht wohl nur für Verträge, welche vor dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie abgeschlossen wurden. Daher sollte in alle Miet- und Pachtverträge künftig eine individualvertragliche Klausel aufgenommen werden, die eine konkrete Regelung beim Eintritt einer Schließung der Betriebsstätte aufgrund einer behördlichen Maßnahme regelt.
  • Die oben angesprochene Notwendigkeit einer Prüfung der wirtschaftlichen Situation beider Parteien fordert nicht nur die bei Mietern und Vermietern angestellt tätigen kaufmännischen Experten heraus, sondern eröffnet möglicherweise auch für selbstständig tätige Bilanzbuchhalter/innen und Controller/innen eine attraktive Möglichkeit, ihr Leistungsportfolio den aktuellen Rahmenbedingungen anzupassen. Das gilt übrigens auch für die bei der Beantragung von Corona-Hilfen notwendigen betriebswirtschaftlichen Analysen. Vielerorts könnten insofern überlastete Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte ein aktuell gewachsenes Interesse an einer Zusammenarbeit haben.

 

RA Andy Weichler, PKF WMS Dr. Buschkühle PartG mbB, Osnabrück

 

 

BC 3/2021