Gelegentlich finden sich in Gemeinden sog. Schrottimmobilien, die das Stadtbild stören und von denen auch Gefahren ausgehen können. In Versteigerungsverfahren machen sich bisweilen unseriöse Bieter die Situation zu Nutze, indem sie ihr Gebot nicht ausgleichen, aber bis zur Wiederversteigerung Nutzungen aus der Immobilie ziehen. Daher soll § 94a ZVG-E Gemeinden die Möglichkeit eröffnen, frühzeitig eine gerichtliche Verwaltung zu Lasten des Erstehers zu beantragen.
§ 94a ZVG-E dient erkennbar dem Zweck, städtebauliche Probleme zu regeln. Dafür ist das ZVG jedoch nicht der geeignete Ort. Dogmatisch bestehen Bedenken, weil die Gemeinde als unbeteiligter Dritter Einflussmöglichkeiten im Verfahren erhält. Die Regelung dürfte auch kaum geeignet sein, die genannten Probleme zu lösen. Schrottimmobilien werfen oft keine Erträge ab. Der Verwalter wird eine Vermietung regelmäßig nicht vornehmen können, sodass eine Finanzierung seiner Vergütung aus der Verwaltungsmasse ausscheidet. Die Kosten verbleiben daher bei der Gemeinde. Durch die Neuregelung verschwinden Schrottimmobilien auch nicht vom Markt.
Bemerkenswert ist, dass lediglich eine kleine Zahl von Missbrauchsfällen vorhanden ist. Der RefE geht davon aus, dass sich bei nur 40 von 21.400 Versteigerungsverfahren, also 0,18%, die Problematik stellen. Projiziert man dies auf die 10.775 deutschen Gemeinden, so ergibt sich eine Quote von etwa 0,37% je Gemeinde.
Der RefE geht davon aus, dass je Objekt für die Verwaltung Kosten i.H.v. etwa 1.575,80 EUR entstehen. Dies lässt jedoch etwaige vorzuschießende Versicherungskosten unberücksichtigt. Liegt wie häufig eine Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum vor, stellen sich zusätzliche Probleme hinsichtlich der Aufteilung der Kosten. Beim Wohnungseigentum kann § 94a ZVG-E voraussichtlich keine Hilfe sein, weil nur selten eine Versteigerung aller Sondereigentumsrechte gleichzeitig erfolgen wird. Zudem dürften dabei noch mehr Kosten entstehen als angenommen. Die Bewirtschaftung erfolgt über die Wohnungseigentümergemeinschaft; Vorschüsse müssen monatlich entrichtet werden. Werden diese nach Anforderung durch den Verwalter nicht gezahlt, wird das Verfahren nach § 161 III ZVG eingestellt. Beträgt zB der Vorschuss für die Bewirtschaftung monatlich 300 EUR, würde bei einem Objekt mit 20 Einheiten und einer Dauer von lediglich sechs Monaten neben der Verwaltervergütung schon ein Betrag von 36.000 EUR anfallen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter die gleichen Kompetenzen hat wie ein Zwangsverwalter. Er muss also für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sorgen, Sanierungen betreiben, Maßnahmen der Verkehrssicherung treffen und eine gefahrlose Nutzung ermöglichen. Dies führt dazu, dass zur Vermeidung einer Verfahrensaufhebung weitere Vorschüsse geleistet werden müssten.
Sachgerechter und auch ausreichend wäre es daher, gegen den Ersteher als Eigentümer mit öffentlich-rechtlichen Ordnungsmitteln (insbes. Ersatzvornahme) vorzugehen. Ein Anspruch, ein „schönes“ Gebäude im Stadtbild zu haben, hat die Gemeinde nicht. Die geplante Änderung ist damit systemfremd und wirkt sich für die Gemeinden finanziell nachteilig aus. Der Gesetzgeber wäre gut beraten, Lösungen im Verwaltungsrecht und nicht im ZVG zu finden.