IGZ: 20. Deutscher Zwangsverwaltungstag (23.03. bis 24.02.2024, Hannover) - NZI 9/2024

Vor dem Hintergrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) befassten sich die ersten drei Themenblöcke mit den Anforderungen, den Fördermaßnahmen und den Auswirkungen auf das Verhältnis von Vermieter (Zwangsverwalter) und Mieter.

Sanierung und notwendiger Heizungstausch

So referierte Rechtsanwalt Tim Neumüller insbesondere zu Fragen der Sanierung und des notwendigen Heizungstausches. Er wies darauf hin, dass viele Bestandteile aus früheren Gesetzen und Verordnungen, ua Auswirkungen des EU-Rechts, in die Regelungen eingeflossen sind. Der Kern betrifft die Vorgabe, dass 65% der Energie künftig aus erneuerbaren Quellen stammen soll. Er stellte anschaulich Anforderungen, Fristen und Ausnahmeregelungen in Bezug auf Härtefälle dar. Welche Auswirkungen diese Regelungen schlussendlich auf die Zwangsverwaltung haben, kann derzeit nicht abgesehen werden, insbesondere vor dem Hintergrund möglicher Vorschüsse durch die betreibenden Gläubiger.

Fördermöglichkeiten nach GEG

Korrespondierend hierzu stellte Dr. Burkhard Touché die Fördermöglichkeiten nach dem GEG dar, ebenfalls unter Einbeziehung der Zwangsverwaltung. Dies gelte insbesondere auch vor dem Hintergrund von § 152 I ZVG, aus dem sich die Verpflichtung des Zwangsverwalters ergibt, alle Handlungen vorzunehmen, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Problematisch ist hierbei zu entscheiden, was zwingend, was erforderlich oder lediglich sinnvoll ist. Als Ansprechpartner benannte er das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hilfreich sei hier vorrangig die KfW. Auf die Notwendigkeit der Einschaltung eines Energieberaters wies der Referent ausdrücklich hin.

Energetische Sanierung: Ansprüche von Vermieter und Mieter

Folgerichtig ging Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner anschließend auf die hieraus erwachsenden wechselseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter im Rahmen der energetischen Sanierung ein. Er stellte ein umfangreiches Skript zur Verfügung, welches eine Verbindung der öffentlich-rechtlichen Vorgaben mit den zivilrechtlichen Regelungen herstellte. Im Zentrum stehen hier naturgemäß Fragen der Mieterhöhung in Bezug auf Modernisierungsmaßnahmen und die Problematik der Abgrenzung zu lediglich restaurierenden Instandsetzungen. Auf die mietrechtlichen Ansprüche der Umsetzung der Modernisierungsmaßnahmen auf der Seite des Vermieters sowie die Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Maßnahmen auf der anderen Seite bis hin zu einer Ersatzvornahme soll vorliegend nicht vertieft eingegangen werden.

Änderungen der Zwangsverwaltervergütung

In einem weiteren Referat befasste sich der Vorsitzende Rechtsanwalt Jens Wilhelm V mit den beabsichtigten Änderungen der Zwangsverwaltervergütung, die im Wesentlichen durch die IGZ angestoßen worden ist. Grundsätzlich zeichnen sich hier, teilweise nicht unerhebliche, Anhebungen der Gebührensätze ab, auch wenn nicht alle Vorschläge und Vorstellungen der IGZ erreicht werden konnten. Auf die Stellungnahmen auf der Homepage des BMJ soll insofern verwiesen werden. Der Referentenentwurf ist im Wesentlichen zwischenzeitlich durch das Bundeskabinett beschlossen worden.

Aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

Zu einer festen Institution im Rahmen des Deutschen Zwangsverwaltungstags der IGZ ist zwischenzeitlich Prof. Udo Hintzen geworden, der am Ende des ersten Tages die aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung referierte. Er wies darauf hin, dass die Ausbeute an entsprechenden Entscheidungen im letzten Jahr sehr „übersichtlich“ gewesen sei und befasste sich deshalb ua auch mit den geplanten Gesetzesänderungen der ZwVwV und des ZVG. Er wies insbesondere darauf hin, dass sich die Diskussion zur Vergütung aus einem Referentenentwurf bereits zu einer BR-Drs. entwickelt hat. Sowohl der Referent als auch die IGZ brachten ihr Bedauern zum Ausdruck, dass ein Kernthema der Neuregelung der Vergütung, nämlich eine Bemessungsgrundlage in Bezug auf andere Einnahmen als Mieten, aus dem Referentenentwurf, gestrichen worden ist. Möglicherweise stand einer solchen Regelung aber ua eine zeitnahe Umsetzung der sonstigen Änderungen entgegen. Hintzen referierte darüber hinaus die Auswirkungen des MoPeG auf Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sowie kritisch seine Sicht zum Referentenentwurf zu Schrottimmobilien/Missbrauchsbekämpfungsgesetz (ebenfalls im Kabinett zwischenzeitlich beschlossen).

Aktuelles WEG-Recht

Nach einer wunderbaren Jubiläumsveranstaltung am Ende des ersten Tages im Varieté GOP, zu der die IGZ eingeladen hatte, begann der zweite Tag – zwischenzeitlich ebenfalls traditionell – mit Dr. Martin Suilmann, Vorsitzender Richter am LG Berlin, der wiederum in der ersten Hälfte des Vormittags spannend zu aktuellen Fragen des WEG-Rechts referierte und in der zweiten Hälfte ebenso kurzweilig Fragen des aktuellen Mietrechts, beides Themenkomplexe, die zum Tagesgeschäft eines Zwangsverwalters gehören, behandelte.

Ausblick