Die ostfriesische Inselgemeinde Spiekeroog will die Entstehung neuer Zweitwohnungen besser lenken. Dazu hat sie eine Satzung erlassen, die ihr ein Mitspracherecht einräumt. Der Eigentümer eines Hauses auf der Insel war nicht einverstanden, doch sein Normenkontrollantrag blieb erfolglos.
Das OVG Niedersachsen in Lüneburg bestätigte die auf Grundlage von § 22 BauGB erlassene Fremdenverkehrssatzung als rechtmäßig (Urteil vom 07.08.2024 – 1 KN 33/24). Mit ihr soll die Umwandlung von Ferien- und Dauerwohnungen auf der Insel in Zweitwohnungen gesteuert werden. Sie erfasst nahezu das gesamte bebaute Inselgebiet und sieht dort einen Zustimmungsvorbehalt der Gemeinde bei der Begründung von Wohnungs- und Bruchteilseigentum sowie der Einrichtung von Zweitwohnungen vor.
Der Grundstückseigentümer stört sich an der Ausdehnung des Satzungsgebiets: Dieses schließe auch Grundstücke ein, die nicht für Fremdenverkehrszwecke genutzt würden. Zudem erschöpfe sich die Begründung der Satzung in Leerformeln. Sie sei wortgleich der Begründung der Fremdenverkehrssatzung einer Nachbargemeinde entnommen.
Fremdenverkehr prägt gesamte Inselgemeinde
Das OVG ist anderer Meinung. Die Befugnis der Gemeinde zum Erlass einer Satzung nach § 22 BauGB beschränke sich zwar auf Gebiete mit einer Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr. Eine solche Zweckbestimmung präge aber nahezu die gesamte Ortslage von Spiekeroog. Dass einzelne Flächen anderen Zwecken dienten, stelle die Zweckbestimmung des Gesamtgebiets nicht in Frage. Vereinzelte Gebäude außerhalb der Ortslage könnten diesem Gebiet ebenfalls noch zugerechnet werden.
Auch gehe die Begründung der Satzung durch die Gemeinde hinreichend detailliert auf die Situation der Insel ein. Dass sich die Gemeinde dabei Formulierungen aus der Satzung einer Nachbargemeinde mit vergleichbarer Situation zu eigen gemacht habe, sei nicht zu beanstanden.
Der mit der Satzung verbundene Eingriff in die Eigentumsfreiheit sei auch in der Sache gerechtfertigt. Es sei zu beobachten, dass sich Zweitwohnungsnutzungen ausbreiteten. Dies wirke sich nachteilig auf die Immobilienpreise aus, es sei weniger Dauerwohnraum für die auf der Insel lebenden und arbeitenden Menschen verfügbar. Nachteile entstünden auch für die Auslastung der von der Gemeinde zu unterhaltenden Infrastruktur. Das OVG hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen kann Beschwerde eingelegt werden.
Weiterführende Links
Aus der Datenbank beck-online
FG Niedersachsen, Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung – Eigenverfügbarkeitstage in Zweitwohnungssteuersatzung, DStRE 2021, 1298
Scheidler, Gemeindliche Satzung nach § 22 BauGB zur Sicherung des Fremdenverkehrs, KommJur 2019, 321