Wohnraum als steuerliches Gestaltungsobjekt

Instrumente für Arbeitgeber und Familien

Der angespannte Wohnungsmarkt und der zunehmende Fachkräftemangel stellen Arbeitgeber und Familien vor neue Herausforderungen. Zugleich ergeben sich aber durch die gezielte Überlassung oder Übertragung von Wohnraum auch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – sei es zur Mitarbeiterbindung oder zur generationenübergreifenden Vermögensübertragung. Nachfolgend werden wichtige Gestaltungsinstrumente dargestellt.

Praxis-Info!

Problemstellung

Im Spannungsfeld von hohen Mieten und steigenden Baupreisen bietet Wohnraum vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten mit steuerlicher Relevanz. Die Zurverfügungstellung zwecks Mitarbeiterbindung, die Einbindung von Immobilien in eine steuerlich optimierte Vermögensübertragung und die private Mietgestaltung sind drei wichtige Instrumente.

Lösung

1. Wohnraum als Arbeitgeberleistung: Verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer

In bestimmten Branchen ist es längst Praxis: Der Arbeitgeber stellt Wohnraum zur Verfügung, um Mitarbeiter an den Standort zu binden. Für beide Seiten kann dies größere steuerliche Vorteile bieten, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden.

• Steuerliche Einordnung: Die verbilligte oder unentgeltliche Wohnungsüberlassung gilt grundsätzlich als geldwerter Vorteil und ist lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig.

• Bewertung: Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete – dabei wird der niedrigste Wert der Mietpreisspanne herangezogen, plus Nebenkosten, minus ein Drittel.

• Vertragliche Regelungen: Das Wohnrecht endet in der Regel mit der Beendigung der Anstellung. Eine schriftliche Vereinbarung im Arbeitsvertrag schafft Klarheit.

Eine entsprechende Gestaltung hat für den Arbeitnehmer den Vorteil, dass die geringeren Wohnkosten das reale Nettoeinkommen erhöhen. Der Arbeitgeber steigert seine Attraktivität – ein zunehmend entscheidender Faktor im schärfer werdenden Wettbewerb um Fachkräfte.

2. Wohnraum im Familienkreis: Vermietung an Angehörige

Auch im privaten Bereich kann die Vermietung von Wohnraum steuerlich attraktiv sein, sofern sie den Anforderungen des Finanzamts standhält. Besonders bei Mietverhältnissen mit nahen Angehörigen ist Sorgfalt gefragt.

• Fremdvergleich erforderlich: Nur bei zivilrechtlich wirksamen Verträgen mit marktüblicher Miete und ordentlicher Nebenkostenabrechnung erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis an.

• Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

  –  ≥ 66 %: Werbungskosten voll abzugsfähig.

  –  50% bis 66%: Werbungskosten sind nur bei positiver Überschussprognose abzugsfähig.

  –  < 50%: Bei einer teilentgeltlichen Vermietung sind die Werbungskosten auch nur anteilig abzugsfähig.

• Sonderfall Ehepartner: Das Finanzamt unterstellt hier oft eine private Nutzung. Nur bei klar bestimmter beruflicher Nutzung und fremdüblichem Vertrag ist eine steuerliche Anerkennung möglich.

In jedem Fall ist ein professionell aufgesetzter Mietvertrag unter Vereinbarung marktüblicher Konditionen unverzichtbar.

3. Wohnraum im Generationenwechsel: Immobilienüber-tragung mit Wohnrecht

Die frühzeitige Übertragung von Immobilien auf Kinder oder Enkel bietet erhebliche steuerliche Gestaltungsspielräume – vor allem, wenn sich die bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Wichtig sind hier mit Blick auf die Schenkungsteuer zunächst zwei Aspekte:

• Steuerersparnis durch Wohnrecht: Der Kapitalwert des Wohnrechts wird vom Immobilienwert abgezogen (§ 14 BewG), was die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer erheblich reduziert.

• Ausnutzung der Freibeträge: Alle zehn Jahre können die Schenkungsfreibeträge erneut genutzt werden – ein klarer Vorteil gegenüber der einmaligen Erbschaftsbesteuerung.

Dies lässt sich anhand konkreter Zahlen für den Beispielfall veranschaulichen, dass eine Immobilie im Wert von 1 Mio. € für 100.000 € an zwei Kinder übertragen wird. Der Restbetrag wird durch Freibeträge (2 × 400.000 €) und den Wohnrechtswert (100.000 €) abgedeckt. Im Ergebnis fällt keine Schenkungsteuer an – sofern die Eltern die statistische Lebenserwartung überschreiten. Als besonders vorteilhaft erweist sich, dass so Vermögenswerte steueroptimiert übertragen und gleichzeitig weiter genutzt werden können.

Assunta Caligiuri, Payroll Specialist, PKF Wulf Gruppe, Augsburg

BC 7/2025

BC20250719