FG Düsseldorf, Urteil vom 19.1.2016, 13 K 1496/13 E
Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises (einschließlich der Nebenkosten) auf den Grund und Boden und die Gebäude anhand der durch ein Gutachten im Sachwertverfahren ermittelten (nicht marktangepassten) Verkehrswerte vorzunehmen.
Praxis-Info!
Problemstellung
Für den Erwerb eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks wurde ein Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. € gezahlt. Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr wurden Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten von knapp 255.000 € durchgeführt. Die Kosten hierfür wurden als Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht.
Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Die Ermittlung der 15%-Grenze wurde auf den Gebäudeanteil (ohne Grundstück) vorgenommen. Unter Anwendung des Sachwertverfahrens errechnete es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58%.
Mit dem Einspruch machte die Klägerin geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei. Denn bei dem Grundstück handele es sich um ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe. Dem ist das Finanzamt entgegengetreten.
Lösung
Auch nach Auffassung des Finanzgerichts Düsseldorf ist die Kaufpreisaufteilung anhand der durch ein Gutachten im Sachwertverfahren ermittelten (nicht marktangepassten) Verkehrswerte vorzunehmen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen hat die Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen (langfristiger steuerfreier Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend). Dabei ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA wie folgt aufzuteilen:
- In einem ersten Schritt sind die Verkehrswerte für den Grund und Boden und das Gebäude gesondert zu ermitteln.
- In einem zweiten Schritt sind sodann die Gesamtanschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Verkehrswerte aufzuteilen.
Dem Steuerpflichtigen steht es aber frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweicht. Dann hat das Finanzgericht die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen.
Im Streitfall ist nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt hat. Daran kann auch der Umstand, dass im Streitfall bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden muss, nichts ändern. Eine Abweichung vom Sachwertverfahren ist auch deshalb nicht geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt hat.
Beispiel zur Anwendung der Verkehrswertmethode: Ein mit einem Bürogebäude bebautes Geschäftsgrundstück wird für einen Kaufpreis von 600.000 € zzgl. 100.000 € Anschaffungsnebenkosten erworben. Die Anschaffungskosten betragen folglich 700.000 €. Ein Gutachten bescheinigt für den Grund und Boden einen Verkehrswert von 250.000 € und für das Gebäude einen Verkehrswert von 550.000 € (Gesamtverkehrswert 800.000 €, Anteil Grund und Boden: 31,25%, Anteil Gebäude: 68,75%). Nach der Verkehrswertmethode verteilen sich die Anschaffungskosten wie folgt: - Grund und Boden: 218.750 € (700.000 € x 31,25%)
- Gebäude: 481.250 € (700.000 € x 68,75%).
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- Im Ertragswertverfahren wird die Marktanpassung ausschließlich auf den Gebäudewertanteil verschoben. Im Sachwertverfahren wird dagegen sowohl beim Grund und Boden als auch beim Gebäude berücksichtigt, dass ein Marktteilnehmer bereit ist, für ein bebautes Grundstück in einer – wie im Streitfall – exponierten Lage deutlich höhere Kaufpreisanteile für den Grund und Boden und das Gebäude zu bezahlen. Der hohe Marktanpassungsfaktor wird deshalb erforderlich, weil in einem solchen Fall der Verkehrswert des Grundstücks über dem Substanzwert des Gebäudes, der Außenanlagen und des (fiktiv) unbebauten Grundstücks liegt.
- Dem Gebäudeanteil sind auch die Modernisierungsaufwendungen zuzurechnen; denn es handelt sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG.
- Im betrieblichen Bereich bzw. bei Unternehmen (Betriebsvermögen) wird ein Gesamtkaufpreis, der für ein Grundstück und ein Gebäude gezahlt wurde, nach dem Verhältnis der Teilwerte aufgeteilt (handelsrechtlich: beizulegende Zeitwerte; insbesondere die auf einem aktiven Markt ermittelbaren Marktpreise). Die Teilwerte sind für Grundstücke und Gebäude getrennt zu ermitteln; ein Subtraktionsverfahren durch Feststellung nur eines Werts ist also unzulässig. Die einzelnen Werte können aufgrund von Richtwerten ermittelt werden (siehe ausführlich Behringer, Ertragswertverfahren zur Bewertung von Immobilien: Umsetzung an einem Praxisfall, BC 2013, 442 ff., Heft 10). Da der Teilwert ein Schätzwert ist, ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter nicht nach Maßgabe einer mathematisch nachprüfbaren Berechnung vorzunehmen, sondern hat – weil für jedes der Wirtschaftsgüter eine Bandbreite möglicher Teilwertansätze besteht – auf der Grundlage einer Schätzung zu erfolgen.
- Zur Ermittlung der Verkehrswerte empfiehlt es sich, ein Gutachten durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Gutachten von Banken für Zwecke des Beleihungswerts werden dem Unternehmer dabei nicht immer zur Verfügung gestellt.
- Da ein Gutachten auch mit Kosten verbunden ist, zögern Unternehmer häufig mit dessen Beauftragung. An dieser Stelle empfiehlt sich die Nutzung der im April 2014 von der Finanzverwaltung veröffentlichten Arbeitshilfe zur „Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückspreises”. Im Praxiseinsatz konnten damit schon gute Erfahrungen gemacht werden (so Kaponig, BC 2014, 408, Heft 10). Die Arbeitshilfe (Excel-Tabelle) sowie eine entsprechende Ausfüllanleitung sind auf der Internetseite des BMF abrufbar (www.bundesfinanzministerium.de, Eingabe des Begriffs „Kaufpreisaufteilung” in das Suchfeld).
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[Anm. d. Red.]
BC 5/2016
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