Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien

Praxishinweise:

• Der Streitfall betraf ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist. Den Anwendungsbereich seiner Rechtsprechung sieht der BFH jedoch keineswegs auf den Bereich der Land- und Forstwirtschaft beschränkt, sondern Gewerbeimmobilien in dem vom BFH behandelten Sinne sind – in Abgrenzung zu einer Wohnung – alle diejenigen Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Diese vom BFH beabsichtigte allgemeine Reichweite seiner Ausführungen ist auch daran abzulesen, dass im Rahmen der am 30.12.2015 erfolgten Veröffentlichung dieser Entscheidung unter www.bundesfinanzhof.de die Überschrift „Einkünfteerzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien“ gewählt (und hier übernommen) wurde. Folglich sind beispielsweise auch Räumlichkeiten in einem Bürogebäude, die ein Ehemann seiner als Bilanzbuchhalterin selbstständig tätigen Ehefrau verpachtet, betroffen. Vermietungen von Arztpraxen oder Lagergebäuden an den Ehepartner sind weitere Anwendungsfälle im unternehmerischen Bereich.
• Gerade nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien gilt – so die ständige BFH-Rechtsprechung – der eben nur für die Vermietung von Wohnungen relevante Grundsatz: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.
• Im Rahmen der jeweils vorzunehmenden Gesamtwürdigung ist unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände anhand einer Prognose der voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und der anfallenden Werbungskosten festzustellen, ob aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Die im Prognosezeitraum für Gewerbeimmobilien (hier nennt der BFH eine Zeitspanne von 30 Jahren) voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind gegebenenfalls zu schätzen.
• Im Streitfall wandte sich der BFH insbesondere gegen die FG-Auffassung, die geplante Errichtung neuer Pferdeboxen zur Unterstellung weiterer Pensionspferde und eine nach Beginn der Vermietungstätigkeit vorgenommene Darlehenstilgung nicht zu berücksichtigen. Nach diesen Maßstäben wird das FG ferner zu prüfen haben, ob die von den Klägern angeführte Erhöhung des Pachtzinses ab 2014 bereits in den Streitjahren beabsichtigt war.
• Wichtig ist hierbei, dass der BFH auf die Verhältnisse in den Streitjahren – und nicht wie das FG auf das Jahr des Beginns der Vermietungstätigkeit – abstellt.
• Ein nicht hier, aber im analogen Praxisfall vielleicht bedeutsamer Aspekt kann darin liegen, dass die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht objektbezogen und nicht grundstücksbezogen vorzunehmen ist. Vielmehr ist die Einkünfteerzielungsabsicht nur dann auf das gesamte Grundstück zu beziehen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit auf das gesamte Grundstück richtet.
• Insbesondere betrifft das Urteil auch Pensionen, in denen nicht Pferde, sondern Menschen beherbergt werden. Während es bei (Dressur-)Pferden bei bestimmten Reitsportauftritten für Lektionen wie die Piaffe und die Traversale vor allem auf die unbedingte Einhaltung eines von Anfang an eingeübten Verhaltens ankommt, spricht der BFH den verpachtenden Menschen Lernfähigkeit aus schlechten Anfangsergebnissen zu und bindet sie erfreulicherweise nicht wie zuvor die Kölner Finanzrichter an ein auf den Beginn der Vermietungstätigkeit fixiertes Verhaltensprogramm. Die Steuerzahler dürfen sich über Münchener Lektionen dieser besonderen Art für Kölner Juristen freuen, die offenbar glaubten, auf den Beginn einer steuerlich relevanten Tätigkeit setzen zu müssen, ohne nachträglichem Erkenntnisgewinn eine Chance zu geben.