BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16
Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes gelten als sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, wenn sie mehr als 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Ein Sofortabzug als Werbungskosten (bzw. Betriebsausgaben) ist in diesem Fall nicht möglich. Doch wie verhält es sich, wenn die zu beseitigenden Schäden von einem Mieter mutwillig herbeigeführt werden?
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Problemstellung
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung im betriebsbereiten und mangelfreien Zustand, welche sie zur Erzielung von Mieteinkünften nutzten. Ein Jahr nach Erwerb der Immobilie kündigten die Kläger der Mieterin wegen erheblicher Leistungsstörungen.
Nach Auszug wurden umfangreiche Schäden an der Wohnung festgestellt (eingeschlagene Scheiben an Türen, zerstörte Fliesen, Schimmel an Wänden, Wasserschäden durch nicht gemeldeten Rohrbruch). Die Aufwendungen für die Beseitigung der Schäden betrugen mehr als 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung. Schadensersatzansprüche gegen die ehemalige Mieterin blieben aufgrund ihrer finanziellen Lage erfolglos. Die Kläger setzten daher die Aufwendungen für die Beseitigung der Schäden als Werbungkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an.
Aus Sicht des Finanzamts lagen dagegen aktivierungspflichtige anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Das erstinstanzliche Finanzgericht gab den Klägern recht, woraufhin das Finanzamt Revision beim BFH einlegte.
Lösung
Der BFH lehnt die Revision des Finanzamts ab. Zu Recht hat das Finanzgericht entschieden, dass es sich bei den Aufwendungen nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Der Begriff anschaffungsnahe Herstellungskosten bezieht sich (gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG) auf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Hierunter fallen alle Maßnahmen, die das Objekt in einen betriebsbereiten Zustand versetzen, wie die Beseitigung von Schäden und Schönheitsreparaturen. Auch die Beseitigung von erst nach dem Erwerb festgestellten Mängeln fällt in diese Kategorie, da die Schäden bei Erwerb bereits (verdeckt) vorlagen. Entscheidend ist, dass die Aufwendungen zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits „angelegt“ waren, d.h., die zu beseitigenden Mängel lagen schon vor. Dies ist bei der Beseitigung von nach dem Erwerb durch Dritte mutwillig herbeigeführten Schäden nicht der Fall. Im Streitfall waren diese Kosten zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und stellten somit keine anschaffungsnahen Herstellungskosten dar.
Werden im Rahmen der Reparaturen über die Beseitigung der Schäden hinausgehende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so sind die Aufwendungen aufzuteilen. Im Ausgangsfall überstiegen die weitergehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht die 15%-Grenze, weshalb auch hier keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorlagen. Somit konnten sämtliche Reparaturaufwendungen als Werbungskosten angesetzt werden.
Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Business Audit Manager, London (E-Mail: Thurow@virginmedia.com)
BC 11/2017
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