Innerhalb von 10 Jahren sind Grundstücksveräußerungen steuerpflichtig nach § 23 EStG. Fraglich ist, welcher Zeitpunkt für die Veräußerung entscheidend ist.
Praxis-Info!
Grundstücksveräußerungen innerhalb von 10 Jahren sind steuerpflichtig nach § 23 EStG und führen zu sonstigen Einkünften. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Entscheidend ist das (notarielle) schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, nicht das dingliche Geschäft, so z.B. BFH Urt. v. 12.11.2024 – IX R 6/24.
Wird dem Erwerber innerhalb von 10 Jahren ein notarielles Kaufangebot vorgelegt, das erst nach der 10-Jahresfrist angenommen wird, so liegt kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor (BFH Urt. v. 7.8.1970 – VI R 166/67). Ein notarielles Kaufangebot ist ein rechtlich bindendes Angebot, das in der Regel vom Käufer an den Verkäufer eines Grundstücks gerichtet ist. Es wird notariell beglaubigt und kann auch im Grundbuch vermerkt werden. Das Dokument enthält die festen Konditionen, unter denen der Käufer bereit ist, das Grundstück zu erwerben. Der Verkäufer hat die Möglichkeit, dieses Angebot innerhalb einer bestimmten Frist anzunehmen. Die notarielle Beurkundung ist erforderlich, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte, wie die Lastenfreiheit des Grundstücks, geklärt sind.
Liegen allerdings besondere Umstände vor, die dazu führen, dass dem Grunde nach die Veräußerung bereits vollzogen ist und nur der formale Akt der Annahme des Angebots noch aussteht, so kommt bei einem notariellen Kaufangebot innerhalb der 10-Jahresfrist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG infrage. Von solchen Umständen geht der BFH beispielsweise bei der Bestellung einer Eigentümergrundschuld in Kombination mit einer Darlehensgewährung durch den Käufer nebst Sicherung des Kaufangebots durch eine Eigentumsvormerkung zugunsten des Angebotsempfängers und Darlehensgebers aus. Schädlich sind demnach Gestaltungen, die den Angebotsempfänger in eine gesicherte Rechtsposition versetzen und ihm Besitz, Nutzen und Lasten zugestehen.
Von daher ist zu empfehlen, auf die genaue Ausformulierung des notariellen Kaufangebots zu achten.
WP/StB Kai Peter Künkele, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München (www.kleeberg.de)
WP Sanja Mitrovic, Dr. Kleeberg & Partner GmbH WPG StBG, München
BC 6/2026
BC20260621