BFH Urt. v. 15.1.2026 – IV R 19/23
Muss ein bilanzierender Gewerbetreibender für eine im Betriebsvermögen gehaltene Immobilie Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung aktivieren? Oder besteht hier eine sofortige Abzugsfähigkeit? Der BFH beantwortet diese Frage nun eindeutig.
Praxis-Info!
Problemstellung
Eine im Bereich der Immobilienverwaltung tätige GmbH & Co. KG erwarb mehrere Teileigentumsrechte. Umstritten ist, ob die damit verbundenen Einzahlungen in die von den jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften gebildeten Instandhaltungsrückstellungen bei der GmbH & Co. KG zu aktivieren sind.
Die Immobiliengesellschaft vertrat den Standpunkt, dass mit Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 das Verwaltungsvermögen nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehöre. Somit sei keine Aktivierung auf Ebene der Gesellschaft vorzunehmen, und die Einzahlungen seien sofort als steuerlicher Aufwand zu erfassen.
Lösung
Wie schon das erstinstanzliche Finanzgericht (FG Köln, Urt. v. 21.6.2023 – 2 K 158/20, siehe Thurow, BC 2023, 496, Heft 11) widerspricht auch der BFH der Rechtsauffassung der Klägerin. Zunächst stellt der BFH klar, dass es sich bei dem Anteil an der Instandhaltungsrückstellung um ein Wirtschaftsgut handelt. Es entsteht nämlich ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf die Bezahlung künftiger Aufwendungen – sobald die Instandhaltungsrückstellung in Anspruch genommen wird. Obwohl der Zeitpunkt des Anspruchs in der Zukunft liegt, ist der Anspruch wirtschaftlich mit der Einzahlung verursacht worden, was für eine Aktivierung ausreichend ist. Der Anspruch kann auch zusammen mit dem Wohnungseigentum übertragen werden. Der Anteil an der Instandhaltungsrückstellung ist daher als Wirtschaftsgut in der Steuerbilanz mit seinen Anschaffungskosten zu aktivieren.
Gegen einen sofortigen Betriebsausgabenabzug spricht laut BFH auch, dass die Verwendung der Instandhaltungsrückstellung noch nicht sicher ist. So könnte die Rückstellung z.B. zur Begleichung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. zu anschaffungsnahen Herstellungskosten verwendet werden. Diese sind aber gerade nicht sofort abzugsfähig, sondern werden steuerlich über die AfA berücksichtigt. Ein sofortiger Betriebsausgabenzug der Einzahlungen in die Instandhaltungsrückstellung würde hier vom Gesetzgeber nicht gewollte Gestaltungsspielräume eröffnen.
Somit ist das Finanzamt im Ausgangsfall zu Recht von einer Aktivierung der Anteile an der Instandhaltungsrückstellung ausgegangen.
Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Risk Manager, London (E-Mail: c.thurow@thurow.co.uk)
BC 3/2026
BC20260314