FG München Urt. v. 16.10.2025 – 13 K 1234/22 (Revision zugelassen)
Beim Verkauf einer privaten Immobilie hängt die Besteuerung maßgeblich von der Haltedauer ab. Befindet sich in der Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer, so stellt sich die Frage, ob das Arbeitszimmer die Haltedauer der Gesamtimmobilie teilt oder als wirtschaftliche Teilidentität einer eigenen Haltedauer unterliegt.
Praxis-Info!
Problemstellung
Der Kläger unterhielt in seiner Wohnung bis zum November 2006 ein häusliches Arbeitszimmer, welches unstreitig 18,04% der Gesamtfläche umfasste. Zum Ende der betrieblichen Nutzung wurde das Arbeitszimmer erfolgsneutral in das Privatvermögen überführt und wie der Rest der Wohnung bis Mai 2011 zu privaten Wohnzwecken genutzt. Anschließend wurde die Wohnung bis November 2013 fremdvermietet und dann verkauft.
Aus Sicht des Finanzamts lag in Höhe des ursprünglich im Betriebsvermögen bilanzierten Teils von 18,04% ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Die Entnahme aus dem Betriebsvermögen im Jahr 2006 steht einer Anschaffung gleich. Somit war die zehnjährige Haltefrist zum Zeitpunkt des Verkaufs im Jahr 2013 noch nicht abgelaufen.
Der Kläger vertrat dagegen die Auffassung, dass es sich bei einem häuslichen Arbeitszimmer nicht um ein einzeln übertragbares Wirtschaftsgut handle. Somit teile das ehemalige Arbeitszimmer das Schicksal der Gesamtwohnung und sei nicht separat zu behandeln.
Lösung
Das Finanzgericht (FG) München folgt der Argumentation des Klägers. Die Einrichtung eines häuslichen Arbeitszimmers führt nicht zu einer Teilung des Wirtschaftsguts „Eigentumswohnung“ in zwei eigenständig verkehrsfähige Wirtschaftsgüter. Dies wird auch dadurch unterstützt, dass die Immobilie als Ganzes und nicht als zwei Teilimmobilien veräußert wurde. Somit liegt auch keine wirtschaftliche Teilidentität zwischen dem betrieblichen häuslichen Arbeitszimmer und der verkauften Immobilie vor. In der Folge ist für das ehemalige häusliche Arbeitszimmer keine separate Haltefrist zu ermitteln. Da sich die Wohnung insgesamt mehr als 10 Jahre im Besitz des Klägers befand, liegt kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.
Christian Thurow, Dipl.-Betriebsw. (BA), Senior Risk Manager, London (E-Mail: c.thurow@thurow.co.uk)
BC 2/2026
BC20260220