Gebäude-AfA: Neue BMF-Grundsätze zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und AHK

BMF v. 26.1.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat ihre Grundsätze zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden umfangreich überarbeitet. Die Änderungen haben direkte Auswirkungen auf den Umfang der Erhaltungsaufwendungen bzw. die Gebäude-AfA und betreffen daher eine Vielzahl von Immobilienbesitzern und -investoren.

Praxis-Info!

Problemstellung

Die Absicht, die bisherigen Grundsätze zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden umfangreich zu überarbeiten, hat die Finanzverwaltung nun realisiert und dem Entwurf vom 5.6.2025 (kommentiert von Zwirner/Günther in BC 2025, 295 f., Heft 7) nach Auswertung der bis zum 11.7.2025 erbetenen Rückmeldungen die finalisierte Fassung vom 26.1.2026 folgen lassen. Insgesamt gesehen handelt es sich überwiegend um die Einarbeitung von zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung. Zu begrüßen ist, dass eine Vielzahl von Beispielen aufgenommen wurde, sodass zumindest teilweise leichter nachvollziehbar ist, wie die Finanzverwaltung die jeweiligen Regelungen auslegt. Betroffen ist eine Vielzahl von Immobilienbesitzern und -investoren bzw. ein Großteil der beratenden Berufe.

Lösung

Das neue BMF-Schreiben vom 26.1.2026 ist unter dem Titel „Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden“ veröffentlicht worden.

1. Überblick

Im Abschn. I Anschaffungskosten sind als Unterabschnitte enthalten:

• der Umfang der Anschaffungskosten,

• der betriebsbereite Zustand eines Gebäudes und
• der unentgeltliche oder teilentgeltliche Erwerb.

Im Abschn. II Herstellungskosten werden behandelt:

• der Umfang der Herstellungskosten,

• die Herstellung und die Erweiterung eines Gebäudes sowie

• über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserungen.

Es folgt der Abschn. III Anschaffungsnahe Herstellungskosten mit den Unterabschnitten:

• Umfang der anschaffungsnahen Herstellungskosten,

• Aufwendungen, die keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind,

• Dreijahreszeitraum und

• 15%-Grenze.

Der Abschn. IV behandelt das Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen; der Abschn. V ist den Feststellungslasten gewidmet.

2. Ausgangs- und Grundregel

Als Ausgangsregel definiert das BMF, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind. Sie können jedoch auch zu

– Anschaffungskosten (siehe Abschnitt I),

– Herstellungskosten (siehe Abschnitt II) oder

– anschaffungsnahen Herstellungskosten (siehe Abschnitt III)

führen. Soweit die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einem Gebäude nach den Bestimmungen in den Abschnitten I, II und III als Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen sind, können sie nur im Wege der AfA berücksichtigt werden. Da dies in der Praxis sehr häufig zutreffen wird, dürfte sich nicht der Sofortabzug, sondern – teilweise auch daneben – der gestreckte AfA-Abzug als Grundregel erweisen.

3. Erste Hinweise

Aus der Vielzahl der Detailanpassungen sind – in Anknüpfung an die oben genannte Vorberichterstattung von Zwirner/Günther – die nachfolgend genannten Neuerungen und Änderungen besonders erwähnenswert:

• Aufwendungen für Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um die konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, sind Anschaffungskosten. Dazu zählt auch die sog. Hebung des Standards von sehr einfach auf mittel oder sehr anspruchsvoll. Hierbei richtet sich der Standard eines Wohngebäudes gemäß Rn. 13 (zu Abschn. I) nach den zentralen Ausstattungsmerkmalen. Diese umfassen nun „ausschließlich“ (nicht mehr vor allem wie zuvor) die vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster (jeweils Umfang und Qualität).

  Als Beispiel, was bei der Prüfung auf Standardanhebung nicht zu berücksichtigen ist, nennt das BMF eine zusätzliche Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung (kein zentrales Ausstattungsmerkmal).

• Der Hinweis von Zwirner/Günther zur Entwurfsfassung, dass der Einbau von nachhaltiger Technik, wie einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage, beim Kriterium der Heizung allein noch nicht zu einer Hebung von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard führt, hat in der finalisierten Fassung Bestand. Diese Kosten können somit – mit Ausnahme der Einordnung als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten – sofort steuerlich geltend gemacht werden.

• Zur Nutzungs- und Funktionsänderung eines Gebäudes ist darauf abzustellen, ob ein Gebäude so umfassend und auf Dauer verändert wird, dass die neu eingefügten Teile die Nutzung maßgeblich bestimmen und die bisherigen Bauteile bedeutungslos und wertmäßig untergeordnet erscheinen. Gegebenenfalls liegen Herstellungskosten für ein anderes Gebäude vor (z.B. Umwandlung von Wohnungen in eine Arztpraxis unter erheblichem Bauaufwand, Rn. 30).

• Soweit Erweiterungen eines Gebäudes vorgenommen werden, wird sehr streng abgegrenzt; denn dann liegen – ohne (!) die bisherige Wesentlichkeitsschwelle – Herstellungskosten vor. Solche Erweiterungen werden definiert durch

  – die Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder

  – eine Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat.

  Aufgrund des Wegfalls der Wesentlichkeitsgrenze stellen auch Aufwendungen für kleinere Ausbauten eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche dar (z.B. vorher nicht vorhandene Dachgaube oder Balkonanbau). Unter Substanzmehrungen fallen z.B. der Einbau einer Alarmanlage, die Errichtung einer Außentreppe, der Einbau eines Kamins. Interessant ist, dass das Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden neuerdings keine Substanzmehrung mehr darstellt.

• Keine Substanzmehrung ist anzunehmen:

  – beim Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zum Wärme- oder Schallschutz,

  – bei der Umstellung einer Heizungsanlage von Einzelöfen auf eine Zentralheizung,

  – beim Ersetzen eines Flachdachs durch ein Satteldach, wenn dadurch lediglich eine größere Raumhöhe geschaffen wird,

  – beim Vergrößern eines Fensters,

  – beim Versetzen von (Zwischen-)Wänden,

  – beim Einbau einer Sprechanlage in eine vorhandene Elektroinstallation mit Klingelanlage,

  – beim Einbau eines zweiten Waschbeckens, einer zusätzlichen Dusche oder funktionstüchtigerer Armaturen,

  – beim Einbau zusätzlicher Elektroleitungen oder Anschlüsse und

  – beim Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Gaswärmeversorgung (siehe BFH Urt. v. 14.7.2004 – IX R 52/02, BStBl. II, 949).

• Völlig neu gegenüber der bisher maßgeblichen Regelung vom 18.7.2003 ist die Separierung des Abschnitts über die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hiernach gehören Aufwendungen im Rahmen einer Instandsetzung oder Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn insgesamt 15% (wie bisher) der Anschaffungskosten überschritten werden. Der Dreijahreszeitraum wird taggenau – ausgehend vom Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (d.h. ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten) – berechnet. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können nicht sofort steuermindernd erfasst werden, sondern werden ratierlich über die AfA erfasst.

  Eine nur zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung liegt vor, wenn ein Wohngebäude durch Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand entsprechend seinem ursprünglichen Zustand erhalten oder dieser in zeitgemäßer Form wiederhergestellt wird. In diesen Fällen wird dem Gebäude nur der zeitgemäße Wohnkomfort gegeben, den es durch technischen Fortschritt und die Veränderung von Lebensgewohnheiten verliert bzw. verloren hat. Dies ist in der Praxis wichtig, wenn beispielsweise der langjährige Eigentümer eines bewohnten, aber verwahrlosten Wohngebäudes die alten Kohleöfen durch eine moderne Heizungsanlage ersetzen lässt, das Bad modernisiert (z.B. separat eine Dusche einbauen und das Bad durchgängig fliesen lässt), die einfachverglasten Fenster durch Isolierglasfenster austauschen lässt und im Übrigen Schönheitsreparaturen durchführen lässt.

  Dazu grenzt das BMF in Rn. 49 wie folgt ab:

  – Sollten die zentralen Ausstattungsmerkmale im ursprünglichen Zustand einem sehr einfachen Standard entsprochen haben, liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts und somit auch eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung vor. Die Aufwendungen wären in diesem Fall Herstellungskosten.

  – Sollten die zentralen Ausstattungsmerkmale im ursprünglichen Zustand jedoch einem mittleren Standard entsprochen haben, so liegt keine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts, sondern eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung vor. Die Aufwendungen wären in diesem Fall keine Herstellungskosten, sondern sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.

  – Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.

Dr. Hans-Jürgen Hillmer, BuS-Netzwerk Betriebswirtschaft und Steuern, Coesfeld

BC 2/2026

BC20260224