BMF 1.12.2025, IV C 3 – S 2196/00040/006/008
Das BMF-Schreiben vom Februar 2022 (BMF 22.2.2023, BStBl. I 2023, 332; BC 2023, 106 ff., Heft 3) wird aufgehoben. Hintergründe und Folgen.
Praxis-Info!
Anstelle der Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG kann die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Hierbei können sich die Bilanzierenden (oder auch Einnahmen-Überschuss-Rechner) verschiedener Nachweismethoden bedienen. Das eröffnet in vielen Fällen zunächst betragsmäßig größere Gestaltungsspielräume.
Wesentliche Aspekte des aufgehobenen BMF-Schreibens vom 22.2.2023
Damit die genannten Gestaltungsspielräume fiskalisch nicht zu einfach ausgenutzt werden können, hatte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) in dem besagten Schreiben (BMF 22.2.2023, BStBl. I 2023, 332) eine Gutachterpflicht festgeschrieben. Infrage kommen danach lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind.
Selbst die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelte Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze. Diese führen nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen. Verlangt wird vielmehr die Bestimmung konkreter wertrelevanter Bauschäden und Baumängel. Es geht also um den technischen Verschleiß der tragenden Teile, d.h. insbesondere der Tragstruktur des Bauwerks. Deren Zustand muss die Nutzungsfähigkeit eines Gebäudes in seiner Gesamtheit beeinträchtigen. Zur Tragstruktur des Bauwerks zählen beispielsweise die Dachkonstruktion, die tragenden Innen- und Außenwände, die Geschossdecken und das Fundament. Das Ersetzen oder Erneuern einzelner unselbstständiger Gebäudeteile fällt nicht darunter.
Reaktion des BFH
Bislang hatte der BFH in mehreren Urteilen bekräftigt, dass das Vorliegen eines bestimmten Gutachtens (z.B. Bausubstanzgutachten nach ERAB – Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen) nicht vorausgesetzt werden darf. Vielmehr ist jede sachverständige Methode zulässig, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die gewählte sachverständige Methode, um die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, muss über die maßgeblichen Bestimmungsgrößen (Determinanten) der Nutzungsdauer – insbesondere technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben.
In einem Urteil vom Januar 2024 betont der BFH Folgendes (BFH Urt. v. 23.1.2024 – IX R 14/23, BC 2024, 264 f., Heft 6): Weder § 7 Abs. 4 S. 2 EStG noch § 11c Abs. 1 S. 1 EStDV geben vor, auf welche Weise und anhand welcher Gutachtenmethode der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, zu schätzen ist. Insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 ImmoWertV 2021 ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann. In Zuge dessen wird das Schreiben der Finanzverwaltung (BMF 22.2.2023, BStBl. I 2023, 332) ausdrücklich kritisiert.
Allerdings: Steuerpflichtige können nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung. Nicht ausdrücklich bestimmt wird, dass es z.B. ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sein müssen.
Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen: Rückzug des Gesetzgebers im Vorfeld
Als Reaktion hierauf wollte der Gesetzgeber im Referentenentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (vom 5.8.2025) eine verwaltungskonforme Neuregelung in § 11c Abs. 1a EStDV verankern. Vorgesehen waren Verschärfungen zur Nachweisführung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden, die sich im Kern an das BMF-Schreiben (BMF 22.2.2023, BStBl. I 2023, 332) anlehnten. Hierzu gehörte die Einschränkung des Gutachterkreises im oben beschriebenen Sinne sowie das Erfordernis, das Gutachten erst nach einer persönlichen Vorortbesichtigung zu erstellen.
Im weiteren Gesetzgebungsverfahren wurde § 11c Abs. 1a EStDV wieder herausgenommen, und zwar im Regierungsentwurf (Kabinettsentwurf vom 5.11.2025).
Ergebnis
Es gelten (vorerst) weitgehend uneingeschränkt wieder die ursprünglichen Fassungen von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG und § 11c Abs. 1 S. 1 EStDV. Diese enthalten keine Vorgaben, auf welche Weise und anhand welcher Gutachtenmethode der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, zu schätzen ist. Daran hat sich bislang auch die BFH-Rechtsprechung im Großen und Ganzen orientiert und noch einiges dazu präzisiert (siehe oben).
[Anm. d. Red.]
BC 1/2026
BC20260107