Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft als Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten

FG München, Urteil vom 3.2.2015, 11 K 1886/12 (Revision eingelegt, Az. BFH: IX R 15/15)

Entstehen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes Anschaffungskosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes (hier: Fenstertausch), sind auch diese Anschaffungskosten zu den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu zählen, die bei Überschreiten der 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen.

Praxis-Info!

Problemstellung

Im August 2008 wurde ein Grundstück mit bestehendem Gebäude erworben (Kaufpreis: 275.000 €; Anschaffungsnebenkosten: 22.155 €). In dem ab Dezember 2008 vermieteten Gebäude sind zwischenzeitlich Renovierungen vorgenommen worden, u.a. Austausch aller Fenster sowie Durchführung sonstiger Sanierungsarbeiten.

In der Einkommensteuererklärung 2008 hat der Steuerpflichtige den Austausch der Fenster als Anschaffungskosten (17.850 €) sowie die sonstigen Sanierungsarbeiten (16.616,96 €) als Erhaltungsaufwand geltend gemacht.

Das Finanzamt erkannte die Sanierungsarbeiten nicht als Erhaltungsaufwand an, sondern berücksichtigte sie als anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, weil sie zusammen mit den Aufwendungen für die Fenster die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG überstiegen.

Lösung

Das Finanzamt hat zu Recht die Aufwendungen für Sanierungsarbeiten an dem Gebäude in Höhe von rund 16.617 € nicht als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung behandelt. Diese Aufwendungen sind – wie das Finanzamt zutreffend angenommen hat – als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG) zu aktivieren und nur im Wege der AfA (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG) über die Nutzungsdauer verteilt zu berücksichtigen.

Auch der Austausch der Fenster stellt eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme dar. Die hierfür aufgewendeten Kosten in Höhe von 15.000 € (ohne Umsatzsteuer) sind für die Anwendung der 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mit einzubeziehen. Zusammen mit den Aufwendungen für Sanierungsarbeiten von 13.964 € (ohne Umsatzsteuer) ergeben sich dadurch Aufwendungen, die über 15% der Anschaffungskosten liegen.

Auch Aufwendungen, die geleistet werden, um einen erworbenen Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, und die daher gemäß § 255 Abs. 1 HGB zu den Anschaffungskosten gehören, werden von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfasst. Das ist auch bei den Fenstern der Fall, die für Vermietungszwecke nicht mehr funktionstüchtig waren; durch deren Austausch wurde das erworbene Objekt in einen betriebsbereiten Zustand versetzt. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG führt also nicht nur zu einer Umqualifizierung von Erhaltungsaufwendungen, sondern darüber hinaus auch von Anschaffungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Schließlich: Herstellungskosten sind dann anzunehmen, wenn die Aufwendungen in zeitlicher Nähe zum Erwerb anfallen und ihre Höhe im Verhältnis zum Kaufpreis sowie der durch sie bewirkte wirtschaftliche Erfolg (im vorliegenden Fall u.a. mit Blick auf die Heizkosten) erheblich sind. Der Erwerber eines instandsetzungs- und modernisierungsbedürftigen Gebäudes ist gleich zu behandeln wie ein Steuerpflichtiger, der ein bereits instandgesetztes oder modernisiertes Gebäude erwirbt. Letzterer muss dem Veräußerer in der Regel im Rahmen des Kaufpreises auch dessen Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwand bezahlen.

Auch handelt es sich beim Austausch der Fenster nicht um eine Schönheitsreparatur; diese würden nämlich keine Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen darstellen. Damit sind die Aufwendungen für die Fenster in die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen.

[Anm. d. Red.]      

BC 8/2016

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