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Maklergebühren deckeln, Wohnraum erschwinglich machen: Nach EU-Recht zulässig

EuGH
Eine De­cke­lung von Mak­ler­ge­büh­ren ist nach An­sicht des EuGH als Bei­trag zum Ver­brau­cher­schutz zu­läs­sig. Für die Im­mo­bi­li­en­ver­mitt­ler müsse aber ein an­ge­mes­se­ner Ge­winn drin sein.

Ein slowenisches Gesetz deckelt die Provision für Vermittlungsdienstleistungen beim Kauf bzw. Verkauf und bei der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie. Beim Erwerb darf sie 4% des Vertragspreises nicht übersteigen, bei der Miete gilt eine absolute Grenze von einer Monatsmiete, darunter darf sie 4% des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird, betragen. Ein Vermittlungsvertrag, der diese Deckelung nicht einhält, ist nichtig.

Das slowenische Verfassungsgericht ist sich mit Blick auf die Dienstleistungsrichtlinie unsicher, ob die slowenische Regelung mit EU-Recht vereinbar ist. Der EuGH bejaht das grundsätzlich (Urteil vom 27.02.2025 – C-674/23). Drei Voraussetzungen müssten jedoch erfüllt sein: Die Deckelung dürfe nicht diskriminierend sein, müsse durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt und verhältnismäßig sein.

Beitrag zu erschwinglichem Wohnraum

Eine Diskriminierung schloss der EuGH sogleich aus: Denn die Provisionsdeckelung für Immobilienmakler gelte unabhängig vom Ort des Sitzes der betreffenden Immobiliengesellschaft.

Gerechtfertigt erscheint dem EuGH die Deckelung, weil davon auszugehen sei, dass der Provisionsbetrag wahrscheinlich dem Kaufpreis oder der Miete zugeschlagen wird. Insofern trage die Begrenzung der Provision dazu bei, für angemessenen Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zu sorgen. Dies sei besonders wichtig für schutzbedürftige Personen – junge Menschen, Studierende und ältere Menschen. Die Deckelung könne auch zum Verbraucherschutz beitragen, indem sie die Preistransparenz erhöht und die Anwendung überhöhter Tarife verhindert.

Ob die Provisionsdeckelung erforderlich ist, um diese Ziele zu erreichen, müsse das slowenische Verfassungsgericht prüfen. Dabei müsse es untersuchen, ob es möglicherweise weniger einschneidende Maßnahmen, die zum selben Ergebnis führen, gibt. Zudem müsse die Provision so hoch sein, dass die Vermittlungsunternehmen ihre Kosten decken und einen angemessenen Gewinn erzielen können (Urteil vom 27.02.2025 - C-674/23).

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