Ziel des Gesetzes

I. Erster Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums

Energetische Modernisierung des Wohnungsbestands

Zur vielfach angekündigten Mietrechtsreform liegt jetzt ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vor. Die Novelle, die mit vollem Namen „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (MietRÄndG) heißt, soll das Mietrecht an die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen. Der Referentenentwurf, der der NJW-Redaktion vorliegt, regelt u. a. die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands.

Dreimonatige Modernisierung erlaubt keine Mietminderung

Die bestehenden Vorschriften in §§ 554, 559 – 559 b BGB werden nach Ansicht des Gesetzgebers den Anforderungen, die an vermieteten Wohnraum im Hinblick auf Energieeffizienz und Klimaschutz gestellt werden, nicht mehr gerecht. Das MietR­ÄndG sieht daher vor, dass energetische Modernisierungen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase führen; dem Einwand einer wirtschaftlichen Härte für den Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung wird nicht mehr bei der Duldung der Modernisierungsmaßnahem Rechnung getragen, sondern im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens.

Gewerbliche Wärmelieferung – Kostenumlage

Mit dem MietRÄndG sollen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Umlage von Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung durch Dritte (Contracting) in bestehenden Mietverhältnissen geregelt werden. Technische Einzelheiten werden in einer neuen Verordnung geregelt. Sie enthält auch Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Contractor und Vermieter.

Regelung für Fälle von „Mietnomadentum“

Auch im Hinblick auf Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, wird das geltende Recht nach Ansicht der Entwurfsverfasser den Erfordernissen eines effizienten Mietrechts nicht mehr uneingeschränkt gerecht. Dies betrifft insbesondere Konstellationen, in denen sich Mieter planmäßig ihren Zahlungsverpflichtungen entziehen und insbesondere private Kleinanbieter auf dem Wohnungsmarkt (im Einzelfall erheblich) schädigen. Fälle dieser Art werden in der Öffentlichkeit unter dem Schlagwort „Mietnomadentum“ diskutiert. Hier soll der Vermieter durch eine gerichtliche Hinterlegungsanordnung davor geschützt werden, allein durch die Hauptsacheverfahrensdauer wirtschaftlichen Schaden zu erleiden: wird nicht (laufend) hinterlegt, darf durch einstweilige Verfügung die Räumung angeordnet werden (§ 940 a III ZPO-E). Des Weiteren wird die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Damit hat der Vermieter künftig die Möglichkeit einer auf die bloße Besitzverschaffung beschränkten Räumung. Dies erspart ihm den Kostenvorschuss für die hohen Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts.

Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Für Beobachter überraschend kommen Regelungen im Referentenentwurf zur Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Nach dem vom BGH unbeanstandeten „Münchener Modell“ konnte bisher ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der GbR-Gesellschafter gestützt werden. Dadurch bestehe die Gefahr, dass die angestammte Mieterschaft aus attraktiven Wohngebieten verdrängt wird, so die Entwurfsverfasser. Der Entwurf schließt daher die Lücke zum Umwandlungsschutz in § 577 a BGB.

II. Zweiter Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums

(Überblick über die Änderungen gegenüber dem ersten Refentenentwurf: IBRNews 16907)

Mit dem zweiten Referentenentwurf zur Änderung des Mietrechts sind nach Angaben des Bundesjustizministeriums folgende Änderungen vorgesehen.

1. Energetische Modernisierung

• Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) sollen reformiert werden. Der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung" soll alle Maßnahmen erfassen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung oder die Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung. Das schaffe Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, soll der Mieter zwar dulden müssen, den Vermieter aber nicht zu einer Erhöhung der Miete berechtigen.
• Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat mindert sich die Miete wie bisher, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist.
• Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung soll in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert werden, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann.
• Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen sollen gesenkt werden, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter könne sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen, so dass Sachverständigengutachten hierüber entbehrlich werden.
• Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, soll das geltende Recht nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit soll auch für die energetische Modernisierung gelten.

2. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) könne Energie gespart oder effizienter genutzt werden.  Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, soll nun gesetzlich geregelt werden.
Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, sollen sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen können: Die Umstellung muss zu einer Effizienzsteigerung der Heizungsanlage führen, und die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

3. Bekämpfung des „Mietnomadentums“

• Mit einer neuen Hinterlegungsanordnung soll der Mieter verpflichtet werden können, die Monat für Monat auflaufende Miete für die Dauer eines laufenden Gerichtsverfahrens zu hinterlegen. Damit solle verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Hinterlegungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
• Die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" soll auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendigen - Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung könne also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt werden.
• Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren soll dem Vermieter die Möglichkeit geben, schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen.

4. Unterbindung des „Münchener Modells“

Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen dürfe nicht umgangen werden. Um eine Umgehung des bereits bestehenden Schutzes (§ 577a BGB) wie beim „Münchener Modell“ (Kündigung der Erwerber von Mietshäusern noch vor Umwandlung in Wohneigentum wegen Eigenbedarfs) zu umgehen, soll hier eine Neuregelung erfolgen.

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