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LG Hamburg: Mietpreisbremse der Hansestadt gilt nicht für Mietverträge aus 2015

  • zu LG Hamburg , Urteil vom 14.06.2018 - 333 S 28/17

Die Hamburger "Mietpreisbremse" ist auf einen am 01.09.2015 geschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden. Diese Entscheidung stützt das Hamburger Landgericht auf die Tatsache, dass der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg zwar im Juni 2015 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen, diese aber entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben ohne Begründung veröffentlicht habe. Dadurch sei die Mietpreisbegrenzung in Hamburg nicht wirksam in Kraft gesetzt worden. Spätere Veröffentlichungen zur Mietpreisbegrenzung, insbesondere die am 01.09.2017 veröffentlichte Bekanntmachung der Begründung des Senats, hätten diesen Mangel möglicherweise für die Zukunft beseitigt. Sie entfalteten aber keine Rückwirkung auf zeitlich früher geschlossene Mietverträge.

Mieter scheitert mit Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete

Das LG Hamburg bestätigt damit ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona, das die Klage eines Mieters auf Rückzahlung eines Teiles der aus seiner Sicht überhöhten Miete abgewiesen hatte (BeckRS 2017, 114057). Der Kläger hatte die fragliche Wohnung in Hamburg-Ottensen zum 01.09.2015 gemietet und mit dem Vermieter eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 14,01 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Nach dem Vorbringen des Klägers betrug die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 lediglich 8,75 Euro pro Quadratmeter, sodass die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbegrenzung 9,63 Euro pro Quadratmeter nicht hätte übersteigen dürfen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Beklagte sei deshalb verpflichtet, ihm die Differenz zwischen der gezahlten Miete und der maximal zulässigen Miete zu erstatten. Gegen die Entscheidung des AG hatte der Kläger Berufung eingelegt mit der Folge, dass das LG Hamburg über die Klage neu entscheiden musste.

Hamburg erklärte sich zu "Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“

Die „Mietpreisbremse“ besteht aus Vorschriften im BGB (§§ 556d ff. BGB), die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz am 28.04.2015 in Kraft getreten sind. Danach darf die Miete für Wohnraum zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Eine solche Verordnung hat der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg am 23.06.2015 erlassen und kurz darauf veröffentlicht (HmbGVBl. 2015, S. 122).

Begründung der Verordnung vorschriftswidrig nicht veröffentlicht

Das LG Hamburg betont in seiner Entscheidung, dass der Bundesgesetzgeber den Landesregierungen für die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung ausdrücklich eine Begründungspflicht auferlegt und diese mit inhaltlichen Vorgaben versehen hat, um die Entscheidungen der Landesregierungen jeweils nachvollziehbar zu machen. In der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage würden damit besondere formale Anforderungen für den Erlass der Landesrechtsverordnung aufgestellt, die der Bund im Rahmen seiner Gesetzgebungskompetenz verbindlich habe regeln können. Um die Mietpreisbremse auf den hier streitigen Mietvertrag anwendbar zu machen, hätte bei dessen Abschluss, nämlich am 01.09.2015, eine vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg beschlossene Begründung der Verordnung veröffentlicht sein müssen. Das sei jedoch nicht geschehen.

In Senatsdrucksache enthaltene Begründung nicht ausreichend

Zwar gehe das LG aufgrund einer amtlichen Auskunft des Senats davon aus, dass die 2017 im Amtlichen Anzeiger veröffentlichte, 26-seitige Begründung der Mietpreisbegrenzungsversordnung in der Senatsversammlung vom 23.06.2015 vorgelegen und der Senat diese Begründung als Teil der vorbereitenden Senatsdrucksache auch beschlossen hat. Dadurch sei die Begründung aber gerade noch nicht für die Allgemeinheit nachvollziehbar gewesen, zumal Senatsdrucksachen gemäß § 16 der Geschäftsordnung des Senats vertraulich seien.

Veröffentlichungsmangel nicht rückwirkend heilbar

Bei der Veröffentlichung der Begründung handelt es sich nach Auffassung des LG um eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mietpreisbegrenzungsverordnung. Eine spätere Veröffentlichung der Verordnung führe nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Mieter und Vermieter müssten sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses informieren können, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht, das heißt ob die "Mietpreisbremse" gelte oder nicht. Das sei bei einer nicht veröffentlichten Begründung nicht möglich. Denn es sei für die Öffentlichkeit nicht nachvollziehbar, ob es eine Begründung überhaupt gebe und ob der Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspreche. Das LG Hamburg hat eine Revision gegen sein Urteil nicht zugelassen.

Aus der Datenbank beck-online

Abramenko, Mietpreisbremse - Ein Lehrstück für Gesetz- und Verordnungsgeber, RP 2018, 34

Schuldt, Mietpreisbremse-Verordnungen: Das Begründungserfordernis als "Stolperstein", NZM 2018, 257

LG München I, Nichtigkeit der Mietpreisbremse in Bayern, NJW 2018, 407

AG Hamburg-Altona, Mietpreisbremse, Mietpreisbegrenzung, Vorläufige Vollstreckbarkeit, wiederkehrende Leistungen, Begründungspflicht, Angriffs- und Verteidigungsmittel, Rechtsverordnung, BeckRS 2017, 114057 (Vorinstanz)

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 14. Juni 2018 .

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