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BGH verneint unbefristete Sozialbindung im dritten Förderweg gebauter Sozialwohnunge

  • zu BGH , Urteil vom 08.02.2019 - V ZR 176/17

Bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im sogenannten dritten Förderweg individuell vereinbarte, zeitlich unbefristete städtische Belegungsrechte sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.02.2019 unwirksam. Dies gelte auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung habe aber nicht zur Folge, dass die Belegungsrechte nicht bestehen. Vielmehr hätten die Parteien, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre, Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart. Sei – wie im entschiedenen Fall – ein langfristiger, vergünstigter Kredit gewährt worden, bestünden die Belegungsrechte deshalb im Zweifel während der Laufzeit des Kredits fort, betonte der BGH (Az.: V ZR 176/17).

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen

Die Klägerin ist eine Wohnungsgenossenschaft. Mit notariellem Vertrag vom 30.01.1995 kaufte ihre Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des dritten Förderwegs (§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27.10.1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke unter Übernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung.

Klägerin will ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten

Mit ihrer Klage will die Klägerin feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

BGH verweist auf Wortlaut des Gesetzes

Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an das OLG zurückverwiesen. Die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen sei gemäß § 134 BGB unwirksam. Das Rechtsgeschäft sei im dritten Förderweg auf der Grundlage von § 88d des II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung des sozialen Wohnungsbaus habe eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn ermöglicht. Dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte hierbei nicht vorgesehen waren, ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG solle die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein längerer Zeitraum" geboten ist.

Flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus

Ein "Zeitraum" bestehe in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses Verständnis der Norm entspreche auch der Gesetzesbegründung und der Systematik des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Mit dem 1989 eingeführten dritten Förderweg sollte, so das Gericht, nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.

Unbefristete Bindung nicht vorgesehen

Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewährt, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft hat, rechtfertige keine unbefristete Bindung. Zwar seien Grund und Boden – zumal in städtischen Lagen – ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibe. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehöre es aber zum Konzept des dritten Förderwegs, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stelle. Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertige eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen "längeren Zeitraum" von mehr als 15 Jahren. Eine unbefristete Bindung habe der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.

Beschränkungen müssen Vorteile durch Subventionen spiegeln

Dieses Ergebnis entspreche allgemeinen subventionsrechtlichen Grundsätzen. Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folge, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssten vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Deshalb könnten einem Subventionsempfänger keine Bindungen auferlegt werden, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Der Verkauf von Bauland stelle keinen unbegrenzt fortwährenden Vorteil dar, zumal Preisnachlässe schon aus kommunalrechtlichen Gründen nur in engen Grenzen zulässig seien. Dauerhafte Beschränkungen für private Investoren würden sich nur dann erreichen lassen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt werde.

Belegungsrechte gelten für möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum

Aus der Unwirksamkeit der Vereinbarung folge aber nicht ohne weiteres, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestehen. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Insoweit komme es nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits später tatsächlich entwickelt haben. Maßgeblich seien vielmehr die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss, und im Zweifel hätten die Belegungsrechte, die als Gegenleistung für das Darlehen übernommen wurden, während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen. Wann die Belegungsrechte enden, hänge deshalb von den der Bauherrin gewährten Vorteilen ab. Das Berufungsgericht werde daher aufklären müssen, zu welchen Konditionen das Darlehen ausgereicht worden ist, erläuterte der BGH.

Aus der Datenbank beck-online

Köster, Möglichkeiten der kommunalen Förderung des sozialen Wohnungsbaus im allgemeinen Städtebaurecht, KommJur 2016, 81

Aus dem Nachrichtenarchiv

BGH deutet an: Belegungsbindung im sozialen Wohnungsbau gilt nicht unendlich, Meldung der beck-aktuell-Redaktion vom 11.01.2019, becklink 2011931

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 8. Februar 2019 .

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