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BGH verneint fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu Mieterhöhung

  • zu BGH , Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

Der Mieter hat kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.10.2018 klargestellt. Die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters trügen dessen Interessen ausreichend Rechnung, heißt es in der Begründung des Gerichts (Az.: VIII ZR 94/17).

Mieter zahlte erhöhte Miete unter Vorbehalt

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, ihn unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Berufungsgericht bejahte grundsätzlich fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch "im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems" (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

BGH folgt teilweiser im Schrifttum vertretenen Auffassung nicht

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach §§ 558 Abs. 1, 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter kein dahingehendes Widerrufsrecht zusteht. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mieter bereits ausreichend geschützt

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle, so der BGH, Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trügen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.

Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen erfüllt

Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Keine Auswirkungen auf außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verbraucherverträge

Der BGH wies darauf hin, dass die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (NJW 2017, 2823) hiervon unberührt bleibe.

Aus der Datenbank beck-online

BGH, Widerruflichkeit der in einer Haustürsituation getroffenen Modernisierungsvereinbarung, NJW 2017, 2823

Rolfs/Möller, Widerrufsrechte im Wohnraummietrecht, NJW 2017, 3275

LG Berlin, Erhöhungsverlangen, Mieterhöhungsverlangen, Fernabsatzvertrag, Fernabsatzgeschäft, Widerrufsrecht, Vorläufige Vollstreckbarkeit, Vermieter, BeckRS 2017, 107301 (Vorinstanz)

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Berliner Mietspiegel, Berufungseinlegung, Mieterhöhungsverlangen, Vermieter, Vermietung, Widerrufsrecht, Wohnung, Zustimmungsverlangen, BeckRS 2016, 118760 (erste Instanz)

Aus dem Nachrichtenarchiv

LG Berlin, Kammern uneins über Widerrufsmöglichkeiten bei Änderungen bestehender Mietverträge, Meldung der beck-aktuell-Redaktion vom 24.04.2017, becklink 2006427

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 17. Oktober 2018 .

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