Mieter zahlt Abrechnung ohne Umsatzsteuer
Die Vermieterin einer Gewerbeimmobilie verlangte von einem Mieter die Zahlung von Umsatzsteuer entsprechend der Nebenkostenabrechnung. Die Parteien hatten in § 4 des Vertrags eine Miete von monatlich 10.500 Euro zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer vereinbart. § 6 sah folgende Regelung vor: "Die Mieterin trägt alle auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich Grundsteuern, ... [und] Versicherungsprämien. ... Soweit Betriebs- und Nebenkosten gegenüber der Vermieterin abgerechnet werden, berechnet die Vermieterin diese zur sofortigen Begleichung bzw. Erstattung an die Mieterin weiter." Die Eigentümerin erstellte für das Jahr 2018 eine Nebenkostenabrechnung über Grundsteuer und Versicherungen zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer. Der Unternehmer zahlte den Rechnungsbetrag ohne den Umsatzsteueranteil. Er machte geltend, die Steuer sei nur für die Nettomiete, nicht aber für die Nebenkosten geschuldet.
LG: Umsatzsteuerpflicht auch für Nebenkosten
Das AG Mettmann wies die Klage ab. Auf die dagegen gerichtete Berufung gab das LG Wuppertal der Klage statt: Zwar sei die Verpflichtung zur Zahlung des jeweils gültigen Umsatzsteuersatzes im Mietvertrag nur für die (Netto-)Miete selbst geregelt, nicht jedoch für die Nebenkosten. Habe der Vermieter jedoch für die Steuerpflicht optiert, gelte dies im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auch für alle Nebenkosten.
BGH: Einheitlichkeit von Grundmiete und Nebenkosten
Die Revision des Unternehmers hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Aus Sicht der Bundesrichter hat das LG Wuppertal bei seiner ergänzenden Vertragsauslegung zutreffend zugrunde gelegt, dass sich der Mieter zur Tragung der umgelegten Betriebskosten zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer verpflichtet hat. Der Umstand, dass die Vermieterin die Umsatzbesteuerung nach § 9 UStG gewählt habe, lasse den Rückschluss zu, dass die Steuer auf den gesamten Umsatz – somit auf die komplette Miete einschließlich der Nebenkosten – entstanden sei.
Der Mieter habe nach § 4 des Mietvertrags gewusst, dass die Hausherrin zur Umsatzbesteuerung optiert hatte. Zugleich sei ihm damit bewusst gewesen, dass er eine die Steuer ausweisende Rechnung erhalten werde und seinerseits den Vorsteuerabzug nutzen könne. Laut BGH stand wegen der Einheitlichkeit seiner Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) damit zugleich fest, dass die Vermieterin auch auf die Umlage der Grundsteuer und Versicherungskosten Umsatzsteuer zu entrichten und diese in ihren Rechnungen auszuweisen hatte. Ein wirtschaftlicher Verlust für die Hauseigentümerin könne hier nur durch Erstattung seitens des Mieters vermieden werden.
