Höhere Miete verlangt
Ein Wohnungsmieter in Nürnberg erhielt 2018 ein Schreiben seiner Vermieterin, mit dem sie seine Zustimmung für eine Mieterhöhung um 15% (73,50 Euro monatlich) forderte. Sie begründete die Erhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und bezog sich dabei auf den allgemein zugänglichen Nürnberger Mietspiegel. Sie stellte weiter dar, wie sich ihrer Meinung nach die ortsübliche Miete im Einzelnen berechne – dabei legte sie nicht die jeweiligen Preisspannen wie im Mietspiegel dar, sondern bezeichnete die konkrete Wohnungsgröße und bildete den Mittelwert aus der dafür vorgesehenen Preisspanne. Entsprechend den Vorgaben im Mietspiegel passte sie diesen Wert nach der Ausstattung der Wohnung an, was zu einem Abzug von 2% vom Basiswert führte. Bei der Berechnung der Basismiete war ihr allerdings ein Fehler zu ihren Gunsten unterlaufen. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung und bekam sowohl vor dem Amtsgericht Nürnberg als auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth Recht. Die fränkischen Richter waren sich hinsichtlich der Unzulässigkeit der Zustimmungsklage einig. Die Vermieterin zog vor den BGH – mit Erfolg.
Überspannte Anforderungen an Zulässigkeit des Mieterhöhungsschreibens
Entgegen der Ansicht des LG müsse der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB nicht beigefügt werden, so der BGH. Sei er, wie hier, allgemein zugänglich, sei es dem Mieter zuzumuten, selbst Einsicht in den Spiegel zu nehmen, um die Berechtigung der Forderung zu überprüfen. Allgemein zugänglich sei dabei auch ein gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlicher Mietspiegel. Der zweite Irrtum des LG liegt dem VIII. Zivilsenat zufolge darin, dass es für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Darstellung der Mietpreisspannen des Spiegels verlangte. Das sei – wie bereits entschieden – entbehrlich, wenn sich die Vermieterin auf einen qualifizierten Mietspiegel stütze, der die Wohnungskategorien in Tabellenform ausweise, und konkret das Feld benenne, welches ihrer Ansicht nach ihrer Forderung zugrunde liege. Im vorliegenden Fall habe der Mieter die Berechnung anhand der Wohngröße durch eine einfache Prozentrechnung nachvollziehen können. Die Karlsruher Richter hoben das Urteil daher auf.
Begründetheit der Mieterhöhung
Weil die Parteien bislang ausschließlich darüber diskutiert hätten, ob das Schreiben den formellen Anforderungen des § 558a BGB genüge, sei die Frage, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, noch nicht behandelt worden. Der BGH verwies die Sache deshalb zurück. In der Begründetheitsprüfung sei auch erst maßgeblich, dass die Vermieterin die Basismiete falsch berechnet habe. Auch andere mögliche Fehler in der Begründung des Mieterhöhungsverlangens seien erst hier zu berücksichtigen.
