Wohnungseigentümer beschlossen Einbau und Wartung von Rauchmeldern durch Fachfirma
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 BauO NRW bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
Bereits über Rauchmelder verfügende Kläger begehrten Ausnahme
Die Kläger haben ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet. Sie wollten daher von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Die von ihnen erhobene Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Dagegen legten sie Revision mit dem Ziel ein, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.
BGH: Beschluss der Wohnungseigentümer zulässig
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Die Wohnungseigentümer könnten den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW habe zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindere die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.
Einbau und Wartung aus "einer Hand" gewährleisten hohe Sicherheit und minimieren Versicherungsrisiken
Laut BGH entspricht der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt würden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspreche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.
Vorzug einheitlicher Lösung auch in kleineren Gemeinschaften nicht zu beanstanden
Weiter führt der BGH aus, dass individuelle Lösungen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung führten, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen solle, sei zudem unklar. Das könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.
