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BGH: Dauerhafte Änderung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers bedarf einer Änderung der Gemeinschaftsordnung

WEG §§ 10 II 3, 13 II 1, 14, 15 I

1. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

2. Aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

3. Selbst, wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.

BGH, Urteil vom 23.03.2018 - V ZR 65/17 (LG Köln), BeckRS 2018, 9753

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 12/2018 vom 21.06.2018

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Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten. Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude, u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nutzung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen.

Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 € stattgegeben. Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

Rechtliche Wertung

Die Revision hat Erfolg. Ein Wohnungseigentümer müsse nach § 242 BGB den umfassenden Mitgebrauch der seinem Recht unterliegenden Sondernutzungsfläche nicht dauerhaft dulden. § 242 BGB komme jedenfalls seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle am 01.07.2007 als Anspruchsgrundlage für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht. Der Gesetzgeber habe mit § 10 Abs. 2 S. 3 WEG den zuvor aus § 242 BGB abgeleiteten Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine von dem Gesetz dauerhaft abweichende Vereinbarung oder - hier - auf dauerhafte Anpassung einer bestehenden Vereinbarung kodifiziert. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten aber nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Nach den bisherigen Feststellungen lägen die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG - auf die es ankomme, den die Gemeinschaft allerdings nicht durchsetzen könnte - auch gar nicht vor. Zwar entspreche der gegenwärtige Zustand der Wohnungseigentumsanlage nicht den Festsetzungen der Baugenehmigung. Der Entzug eines Sondernutzungsrechts setze aber voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestünden oder fehlgeschlagen seien. Feststellungen hierzu, insbesondere zu den Gründen dafür, dass eine verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage nicht weiterverfolgt worden sei, und zu der Frage, ob die Stellplätze an anderer Stelle (auf dem gemeinschaftlichen oder einem anderen Grundstück) errichtet werden könnten, seien noch nicht getroffen worden. Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, sei der Sondernutzungsberechtigte - hier die Beklagte - zudem nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen. Der Duldungsanspruch folge schließlich auch nicht aus dem Erstherstellungsanspruch gem. § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG. Denn die Gemeinschaftsordnung weiche bei der Anordnung der Parkplätze und der Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Der bestehende Zustand entspreche gerade ihren Bestimmungen.

Praxishinweis

Der BGH stellt mit der vorliegenden Entscheidung klar, dass durch § 10 Abs. 2 S. 3 WEG der früher aus § 242 BGB abgeleitete Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung seitens des Gesetzgebers anerkannt wurde und § 242 BGB daher nicht mehr neben § 10 Abs. 2 S. 3 WEG anwendbar ist.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend hätte beweisen können, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt und kommt eine Vereinbarung über die Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht zustande, so können die fehlenden Zustimmungserklärungen nur durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden. Rechtlich handelt es sich dann um einen Anspruch gegen den Sondernutzungsberechtigten auf Erteilung der Zustimmung zur Aufhebung des Sondernutzungsrechts. Er geht auf Zustimmung zur beantragten Änderung und Abgabe der erforderlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen, um die Änderung in das Grundbuch eintragen zu können. Die Zustimmung von Drittberechtigten ist nicht erforderlich (BayObLG, Beschluss vom 19.02.1987 - BReg. 2 Z 114/86, NJW-RR 1987, 714).

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 2. Juli 2018 .

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