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AG München: Vermieter darf Nach Tod seiner Mieterin deren im Mietobjekt wohnenden Familienangehörigen kündigen

  • zu AG München , Urteil vom 21.08.2016 - 432 C 9516/16
Die unterlassene Information des Vermieters über den Tod der Mieterin über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinweg ist vertragswidrig und berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Verwandten, die vor dem Tod in die Wohnung eingezogen sind und seitdem dort weiter wohnen. Dies ergibt sich aus einem mittlerweile rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts München vom 18.08.2016 (Az.: 432 C 9516/16).

Tochter zog zur Mutter

Mutter und Tochter bewohnen eine Genossenschaftswohnung in München. Diese Wohnung hatte die inzwischen verstorbene Mutter beziehungsweise Großmutter mit Vertrag vom 05.05.2009 angemietet. Die Miete beträgt seit dem 01.07.2011 netto 440,02 Euro. Im März 2014 teilte die Tochter der Mieterin der Vermieterin, einer Baugenossenschaft, mit, dass sie zu ihrer Mutter gezogen sei und erteilte für ihr eigenes Konto ein Lastschriftmandat. Mangels Deckung konnte die Miete für den Monat November 2014 nicht eingezogen werden. Die Miete wurde verspätet erst am 14.11.2014 bezahlt.

Ursprüngliche Mieterin bereits im November 2015 verstorben

Nachdem die Miete für Mai 2015 erst am 10.07.2015 entrichtet worden war, verlangte die Vermieterin Auskunft darüber, welche Personen tatsächlich in der Wohnung leben. Daraufhin teilte die beklagte Tochter der ursprünglichen Mieterin mit, dass ihre Mutter verstorben sei und sie mit ihrer Tochter und deren Sohn in der Wohnung lebe. Eine Sterbeurkunde legte sie erst nach Einschaltung einer Rechtsanwältin durch die Vermieterin vor. Tatsächlich war die ursprüngliche Mieterin bereits am 15.11.2014 verstorben. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis und verlangte von der Tochter und Enkelin der verstorbenen Mieterin Herausgabe der gemieteten Räume. Die beiden Beklagten weigerten sich auszuziehen. Sie sind der Meinung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam ist. Daraufhin erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem AG München.

Zweifel an Zahlungsfähigkeit beider Beklagter berechtigt

Der zuständige Richter verurteilte die beiden Beklagten, die Wohnung zu räumen. Die Kündigung der Vermieterin aus wichtigem Grund sei wirksam. Denn die Klägerin hatte hier hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlungsfähigkeit beider Beklagter gefährdet erschien, so das Urteil. Die eingeholten Schufa-Auskünfte hätten eine Mehrzahl negativer Einträge aufgewiesen. Zum Kündigungszeitpunkt seien die Beklagten in zwei vorangegangenen Monaten mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand geraten.

Vertrauen in Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue erschüttert

Hinzu kamen nach Auffassung des Gerichts weitere erhebliche Gesichtspunkte, aus denen die Klägerin Zweifel an der Zuverlässigkeit der Beklagten herleiten durfte. Denn es könne nicht angehen, dass in den Vertrag eingetretene Personen ihren neuen Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zehn Monaten nicht über den Tod der bisherigen Mieterin informieren, sondern dies erst auf Nachfrage der Vermieterseite zögerlich nachholen würden. Ein derartiges Verhalten sei in nicht hinnehmbarer Weise vertragswidrig und stelle eine weitere konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue der Eingetretenen dar. Derartige Mieter müsse sich ein Vermieter nicht aufdrängen lassen, befand das AG.

Angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt zu berücksichtigen

Das Gericht gewährte eine Räumungsfrist bis 31.01.2017. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagten zukünftig pünktlich zahlen werden, da sie einen Dauerauftrag eingerichtet hätten. Nicht zu verkennen sei freilich die gerichtsbekannt angespannte Situation auf dem Münchner Mietmarkt, zumal die finanziell in angespannten Verhältnissen lebenden Beklagten bei ihrer Suche nach Ersatzwohnraum auf die Unterstützung durch soziale Behörden angewiesen sein werden, so die Urteilsgründe.

Aus der Datenbank beck-online

Butenberg, Der Tod des Mieters – mögliche rechtliche Konsequenzen, ZMR 2015, 189

Drasdo, Der Tod des Mieters und Schicksal des Mietvertrags, NJW-Spezial 2014, 97

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 21. April 2017 .

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