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AG München: Eigenbedarfkündigung auch gegenüber sozial schlecht gestellter Mieterin

  • zu AG München , Urteil vom 26.07.2018 - 433 C 19586/17

Ein geltend gemachter, auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf kann die Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann rechtfertigen, wenn die Mieterin sozial schlecht gestellt ist. Dies zeigt ein Urteil des Amtsgerichts München, wonach eine 78-jährige gehbehinderte Frau die von ihr gemietete Zwei-Zimmer-Wohnung in München an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter herauszugeben hat. Allerdings gewährte das Gericht ihr eine Räumungsfrist von sechs Monaten (Urteil vom 26.07.2018, Az.: 433 C 19586/17, rechtskräftig).

Eltern des Klägers kauften Wohnung für studierenden Sohn

Die Beklagte bewohnte erst als Mitbewohnerin, dann aufgrund Mietvertrages von 1990 mit einem Voreigentümer insgesamt fast 30 Jahre die Wohnung, die 2005 an die Eltern des 36-jährigen Klägers veräußert und von diesen 2011 an den Kläger übertragen wurde. Die Eltern des Klägers bestätigten in ihrer gerichtlichen Zeugenaussage Anfang Mai 2018, die Wohnung von Anfang an zur Eigennutzung durch den Sohn erworben zu haben, der damals in München studierte. Nach zwei ersten Eigenbedarfskündigungen in den Jahren 2013 und 2014, die man aber nicht gerichtlich weiterverfolgt habe, sei im Haus eine identisch geschnittene Wohnung im dritten Obergeschoss freigeworden, die man der Beklagten vermitteln habe wollen. Man habe der Beklagten auch die Zahlung der Kaution angeboten. Diese habe auf das Angebot aber nicht reagiert.

Sohn möchte nach Beendigung des Studiums in München leben

Der Sohn habe 2016 ein Zweitstudium außerhalb Münchens beendet und eine Stelle in Augsburg gefunden, wo er sich in der Ausbildung zum Facharzt befinde und nun gezwungenermaßen in einer Zwei-Zimmer-Mietwohnung in Kliniknähe wohne. Er wolle im September 2018 auf eine Stelle in München wechseln, wo er auch Geschwister, Freunde und Freundin habe. Der Kläger bekräftigte, angesichts der sozialen Vorteile einer in München gelegenen Wohnung bis zum erhofften Stellenwechsel von München nach Augsburg pendeln zu wollen.

Mieterin macht Schwerbehinderung und psychische Beeinträchtigungen geltend

Die Beklagte trägt vor, schwerbehindert zu sein und unter anderem an Gleichgewichtsstörungen und psychischen Beeinträchtigungen zu leiden. Angemessener bezahlbarer Ersatzwohnraum sei angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nicht zu finden.

AG München überzeugt von Nutzungswillen des Vermieters

Das AG München gab dennoch dem Kläger Recht. Es ist nach der Vernehmung von Zeugen davon überzeugt, dass der Nutzungswille und das Nutzungsinteresse des Klägers vorliegen. Der Nutzungswille setze voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen. Beide Zeugen hätten übereinstimmend ausgesagt, dass der Kläger bereits seit seinem Erststudium in München und auch noch nach seinem Zweitstudium das Ziel verfolgte, in München seinen Lebensmittelpunkt zu begründen und zwar in privater und langfristig auch in beruflicher Hinsicht. Dazu würde er auch ein Pendeln zwischen München und Augsburg in Kauf nehmen. Die Zeugen hätten bestätigt, dass der Kläger in München Verwandte und Freunde hat und dass der Einzug in die Wohnung in Augsburg lediglich eine Interimslösung darstellte, nachdem die Wohnung in München noch nicht frei gewesen sei, als der Kläger die Arbeitsstelle in Augsburg antrat. Es sei für das Gericht nachvollziehbar und vernünftig, dass der Kläger aufgrund seiner Verbindung zur Stadt München seinen Lebensmittelpunkt nach München verlagern möchte.

Nachvollziehbarer ernsthafter Nutzungsbeschluss hebelt generelle Bestandsinteressen des Mieters aus

Im Übrigen sei die Entscheidung des Klägers über seine weitere Lebensplanung, also zum Beispiel auch die Entscheidung, ob er zukünftig zur Arbeit pendelt oder nicht, im Hinblick auf die grundgesetzliche Gewährleistung des Eigentums gemäß Art. 14 GG zu respektieren und nicht durch fremde Vorstellungen zu ersetzen. Auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW-RR 2017, 976) folgt nach Auffassung des AG München, dass ein ernsthafter Nutzungsentschluss, der - wie hier - auf nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen beruht, für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters ausreicht und in diesem Fall keine Abwägung mit den generellen Bestandsinteressen des Mieters erfolgen muss.

Räumungsfrist ist zu gewähren

Das Gericht sah aber angesichts der Einschränkungen und Belastungen der Beklagten einerseits und des Münchner Mietmarktes andererseits die Einräumung einer Räumungsfrist von sechs Monaten als geboten. Dem Kläger, der dem Pendeln an sich nach eigenen Angaben aufgeschlossen gegenüberstehe, sei auch nach Antritt der Münchner Stelle in dieser Frist ein Pendeln von Augsburg nach München zumutbar.

Aus der Datenbank beck-online

BGH, Eigenbedarf für karitative Nutzung, NJW-RR 2017, 976

Fleindl, Mietprozesstaktik im Eigenbedarfsstreit, NZM 2014, 781

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 4. Februar 2019 .

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