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BGH: Haftung des Wohnungseigentümers für sog. «Sozialverbindlichkeiten»

WEG §§ 10 VIII 1, 21 II

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht.

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 279/17 (LG Landau), BeckRS 2018, 40661

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 07/2019 vom 11.04.2019

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Sachverhalt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Eigentümern, die unterschiedlich hohe Miteigentumsanteile haben. Der Kläger verfügt über einen Miteigentumsanteil von 8/100; die Beklagten sind Gesellschafter einer GbR und Inhaber der weiteren Teil- und Wohnungseigentumseinheiten. Wohnungseigentümerversammlungen wurden nicht abgehalten, Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne wurden nicht erstellt. Im Herbst 2009 wurde eine fällige und angemahnte Versicherungsprämie für eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft unterhaltene Haus- und Gebäudeversicherung nicht gezahlt. Der Versicherungsschutz erlosch am 03.12.2009; der Gebäudeversicherer kündigte den Versicherungsvertrag fristlos. Der Kläger zahlte die ausstehende Prämie von 3.703,92 EUR. Hierdurch wurde die Kündigung wirkungslos und der Versicherungsschutz lebte wieder auf. Am 27.05.2010 beglich der Kläger die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung i.H.v. 177,36 EUR. Auf einem für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Konto befand sich am 04.01.2015 ein Guthaben i.H.v. 161,28 EUR.

Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils der GbR Ersatz i.H.v. 92 % seiner Aufwendungen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem LG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidung: Kein Anspruch, da Verbindlichkeit eine Sozialverbindlichkeit ist

Die Revision hat keinen Erfolg.

Dem Kläger stehe gegen die Beklagten weder ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. § 670 BGB noch aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Auch ein Bereicherungsausgleich scheide aus. Mit der Bezahlung der Versicherungsprämien habe der Kläger ein Geschäft der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, die Schuldnerin der Ansprüche gewesen und durch Befreiung von der Zahlung der Versicherungsprämien bereichert sei. Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten lasse sich nicht aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG, § 128 HGB analog herleiten. Denn eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheide aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handle, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG sei; dies gelte unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten sei oder nicht. Ob bei Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaften eine Ausnahme gelte, müsse vorliegend nicht entschieden werden.

Etwas Anderes gelte nur dann, wenn der Anspruch des Eigentümers gegen die WEG seine Grundlage nicht im Gemeinschaftsverhältnis habe, er dieser also wie ein Dritter gegenüberstehe – z.B bei einem Verkauf einer Sache an den Verband. Ob die Gemeinschaft zur Erfüllung des Anspruchs des Eigentümers in der Lage sei, spiele keine Rolle, denn der Eigentümer habe einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft mit den nötigen Mitteln ausgestattet werde. Nach der Systematik des WEG müsse der Wohnungseigentümer in einem solchen Fall eine entsprechende Beschlussfassung des Verbandes herbeiführen, notfalls mittels einer Beschlussersetzungsklage gem. § 21 Abs. 8 WEG.

Ob im Fall einer (zerstrittenen) Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt sei und wegen des Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich seien, etwas Anderes gelte, bedürfe vorliegend keiner Entscheidung.

Praxishinweis

Der BGH entscheidet die in Literatur und Rechtsprechung höchst umstrittene Frage, ob § 10 Abs. 8 WEG auf Forderungen von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft anwendbar ist, dahingehend, dass eine Haftung des Wohnungseigentümers für Verbindlichkeiten des Verbands ausscheidet, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 2 WEG ist, und unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht.

Die Gegenauffassung nahm an, dass dem Verbandsgläubiger ein Wohnungseigentümer gleichstehe, der für den Verband in Anspruch genommen worden sei und für ihn geleistet habe (Kreuzer in Staudinger, 2018, § 10 WEG Rn. 346). Zumindest seien aber Sozialverbindlichkeiten aus dem Anwendungsbereich des § 10 Abs. 8 WEG auszunehmen, wenn ein Eigentümer im Wege der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) eine Verbindlichkeit in voller Höhe getilgt habe (Niedenführ/Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, § 10 WEG Rn. 129).

Ob dies auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften mit gleichem Stimmrecht gilt, hat der BGH vorliegend offengelassen. Konsequenterweise ist dies zu bejahen (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 71/16, NJOZ 2018, 975; aA OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2006 – 11 Wx 154/05, ZMR 2007, 138), da es für den zahlenden Wohnungseigentümer keinen Unterschied macht, ob er einen Minderheitsanteil oder den gleichen Anteil hat, da er ohne Mitwirkung des anderen Eigentümers seinen Anspruch nur gerichtlich durchsetzen kann.

Relevant ist die Entscheidung für die Praxis, da der BGH nun klarstellt, dass sich der zahlende Eigentümer mit Regressansprüchen – auch bei einer Notgeschäftsführung – an die Wohnungseigentümergemeinschaft wenden muss. Ist sie allerdings aufgrund mangelnder Verwaltung mittellos, so muss der Eigentümer, der die fremden Verbindlichkeiten gezahlt hat, im Wege einer Beschlussersetzungsklage dafür sorgen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit den nötigen Mitteln ausgestattet wird, damit er nicht auf den Kosten sitzenbleibt. Da eine Beschlussersetzungsklage aber gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist, der Regressanspruch jedoch gegen den Verband, wird der Eigentümer hier zwei Prozesse führen müssen.

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 15. April 2019 .

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