Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 08/2018 vom 26.04.2018
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Sachverhalt
Die Wohnungseigentümer bzw. die Verwalterin und ihre jeweiligen Anwälte streiten darum, ob bei einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. § 12 Abs. 3 WEG) der volle Kaufpreis (hier: 743.500 EUR) oder nur ein Bruchteil (10 % bis 20 %) desselben als Streitwert anzusetzen ist.
Rechtliche Wertung
Der BGH hat die Beschwerde zurückgewiesen.
Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens bestimmt sich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers (§ 47 Abs. 1 GKG). Deren Wert ist in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nach § 49a GKG zu ermitteln; das gilt auch dann, wenn Rechtsmittelführer - wie hier - die beklagte Partei ist. Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. Durch die Verweigerung der Zustimmung wird die Veräußerung nicht allgemein verhindert, sondern grundsätzlich nur verzögert, bis die Erteilung der Zustimmung im Klageweg durchgesetzt wird oder der Wohnungseigentümer einen Erwerber findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Der Nachteil des Wohnungseigentümers, der veräußern will, liegt daher grundsätzlich nur in der Verzögerung der Veräußerung bzw. gegebenenfalls in einem geringen Verkaufspreis. Dieser Nachteil entspricht nicht dem Kaufpreis, sondern ist mit einem Bruchteil davon zu bewerten, den der BGH in der Regel - und so auch hier - auf 20 % schätzt. Etwas anderes folgt nicht daraus, dass sich der Geschäftswert für das Verfahren auf Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts (§ 5 Abs. 1, § 7 Abs. 3 ErbbauRG) nach dem Wert des zu Grunde liegenden Geschäfts bemisst (§ 60 Abs. 1 GNotKG), der durch den Kaufpreis (§ 47 GNotKG) bzw. nach § 97 Abs. 3 GNotKG durch den höheren Wert des Erbbaurechts (§ 49 Abs. 2 GNotKG) bestimmt wird. Zwar ist § 12 Abs. 1 WEG der Vorschrift des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildet. Eine Heranziehung des § 60 Abs. 1 GNotKG für die Bewertung des Streitwerts nach § 49a GKG in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, die seit der WEG-Novelle vom 26.03.2007 der Zivilprozessordnung unterliegen, scheidet aber wegen der unterschiedlichen Gebührenstruktur des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) und des Gerichtskostengesetzes (GKG) aus.
Das Interesse der Kläger beträgt danach 148.700 EUR (20 % von 743.500 EUR) und bildet die Untergrenze für den Gegenstandswert (§ 49a Abs. 1 S. 2 GKG). Das fünffache Interesse der Beklagten, die Zustimmung aus wichtigem Grund zu versagen, überschreitet diesen Wert nicht.
Praxishinweis
Der BGH entscheidet vorliegend den Meinungsstreit dahingehend, dass der Streitwert für die Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum lediglich 20 % des Kaufpreises und nicht den vollen Kaufpreis beträgt (KG GE 2017, 1228).
Damit erteilt er der herrschenden Meinung (OLG München, Beschluss vom 07.05.2014 − 32 W 681/14 WEG, ZWE 2014, 335; OLG Hamm, Beschluss vom 14.04.2015 – 15 Wx 112/15, MDR 2015, 938; LG Itzehoe, Beschluss vom 05.10.2015 – 11 T 33/15, ZMR 2016, 331) eine Absage. Das Argument, der Streitwert entspreche nicht dem Kaufpreis, da der Nachteil, den der Wohnungseigentümer erleidet, lediglich in der Verzögerung der Veräußerung liegt und der Verkauf nicht generell verhindert wird, überzeugt. Das Prozessrisiko einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ist durch die vorliegende Entscheidung des BGH deutlich geringer geworden.
