Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 01/2018 vom 18.01.2018
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Sachverhalt
Der Kläger war vom 01.08.2006 bis zum 16.01.2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 EUR zzgl. 30 EUR für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:
„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […].“
Mit Schreiben vom 25.10.2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 EUR. Zur Begründung führten sie aus:
„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. […].“
Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Beklagten deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 EUR nicht aus.
Die auf Rückzahlung dieses Betrages gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Rechtliche Wertung
Die Revision hat Erfolg. Gemäß § 557b III 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Erklärung der Beklagten vom 25.10.2013 gerecht. Denn die Beklagten haben in diesem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht, sowie die künftig geschuldete Kaltmiete (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit standen dem Kläger alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung zur Verfügung.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter – über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b III BGB hinaus - zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr - auch für den durchschnittlichen Mieter - auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte „vorzurechnen“ hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage.
Praxishinweis
Der BGH entscheidet vorliegend, dass der Vermieter für ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht jeden Rechenschritt angeben muss. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung hat der BGH (Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866; ebenso BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15, NJW 2016, 1439) ebenfalls entschieden, dass es „einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte nicht bedarf“, es vielmehr hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies soll auch dann gelten, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Der BGH stellt damit hohe Anforderungen an den durchschnittlichen Mieter. So einfach sind die vom Mieter vorzunehmenden Rechenschritte bei einer Änderung des Indexwertes nämlich nicht. Die Veränderung der Indexpunktzahl ist zunächst in eine prozentuale Veränderung umzurechnen, wobei sich der Prozentsatz der Änderung aus folgender Formel ergibt:
[(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100
(Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 13. Auflage, § 557b BGB Rn. 27). Erst mit dem Prozentsatz der Änderung kann die neue Miete berechnet werden, da der Vermieter die Miete in dem Verhältnis der Indexänderung erhöhen kann. Die prozentuale Änderung des Preisindexes stellt die Obergrenze für die Veränderung der Miete dar (Schultz, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Kap. III Rn. 918).
