Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 23/2017 vom 23.11.2017
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Sachverhalt
Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte erhielt die Klägerin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück.
Erst mit der im Oktober 2015 zugestellten Klage nahm die Klägerin die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. rund 16.000 EUR wegen an der Wohnung eingetretener Schäden in Anspruch. Der hiergegen von der Beklagten unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB erhobenen Einrede der Verjährung begegnete die Klägerin mit einem Verweis auf eine in dem von ihr verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.
Die von der Klägerin erhobene Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
Rechtliche Wertung
Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die gesetzliche sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwert den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 S. 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Vor diesem Hintergrund war es - unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters - das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.
Die unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB entfällt schließlich nicht dadurch, dass die streitgegenständliche Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Denn auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist - zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ersatzansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.
Praxishinweis
Der BGH stellt mit der bislang nur als Pressemitteilung vorliegenden Entscheidung (FD-MietR 2017, 396087) klar, dass der Vermieter die 6-monatige Verjährungsfrist gem. § 548 BGB für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Verwendungen und Duldung der Wegnahme von Einrichtungen auch nicht verlängert werden kann.
Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung des BGH auch nicht aus § 202 Abs. 2 BGB, wonach die Verjährung durch Rechtsgeschäft erschwert werden kann; die bislang hM hatte deshalb die Verlängerung der Verjährung bis zu einem Jahr als zulässig erachtet (Bub, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, II. Rn. 1755 f; Fritz NZM 2002, 713, 719; Geldmacher DWW 2002, 182, 195; NZM 2003, 502; Hau NZM 2006, 561, 567; weiter Palandt/Ellenberger, Komm. z. BGB, 76. Auflage, § 202 BGB Rn 14; Kandelhard NJW 2002, 3291, 3295; Scheffler ZMR 2008, 512, 518: bis zu drei Jahren); eine Verlängerung der Verjährungsfrist über ein Jahr hinaus, war bereits bislang als unzulässig angesehen worden, da § 548 BGB dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dient und deshalb zum Leitbild der Miete gehört.
Der Vermieter kann auch nicht wirksam regeln, dass die 6-monatige Verjährung erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt. Auch dies ist nach der vorliegenden Entscheidung des BGH unwirksam. Sollten daher bei Rückgabe der Mietsache Schäden bestanden haben, sollte der Vermieter die kurze Frist beachten; gleiches gilt für die – eher seltenen – Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen. Der Vermieter wird aber in der Regel aus Treu und Glauben gehindert sein, sich auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten und verwendeten Klausel zu berufen.
