Zum 01.01.2019 sind zahlreiche gesetzliche Neuregelungen in Kraft getreten. Höherer Mindestlohn, mehr Hartz-IV, Parität bei den Beiträgen zur gesetzlichen Krankenversicherung, Rentenpaket, mehr Pflegepersonal, Verschärfung der Mietpreisbremse: dies sind nur einige Stichworte. Einen Überblick gibt die Bundesregierung in ihrer Mitteilung vom 27.12.2018.
Mehr lesenNach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist die Zahl der Mietrechtsprozesse 2017 weiter gesunken, und zwar um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 226.933 Verfahren. Dabei handele es sich um die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung.
Mehr lesen1. Fragen nach Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und Erfüllung mietvertraglicher Pflichten sind ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen grundsätzlich geeignet, sich ein Bild über Bonität und Zuverlässigkeit eines Mietinteressenten zu machen und damit zulässig.
2. Hat der Mieter die eidesstattliche Versicherung abgegeben und in einem Wohnungsfragebogen versichert, dass keine überfälligen privaten oder geschäftlichen Verpflichtungen bestehen, ist der Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung auch nach Vollzug des Mietvertrags berechtigt.
LG Berlin, Urteil vom 27.03.2018 - 63 S 163/17 (AG Berlin-Schöneberg), BeckRS 2018, 20088
Mehr lesenVon einer benachbarten Großbaustelle ausgehender Lärm kann auch in Bezug auf eine in einer Großstadt wie München gelegene Wohnung zu einer Mietminderung berechtigen. Dies hat das Amtsgericht München mit einem Urteil vom 01.02.2018 klargestellt (Az.: 472 C 18927/16, nicht rechtskräftig).
Mehr lesenDer Bundesrat hat am 14.12.2018 die Verschärfung der Mietpreisbremse beschlossen. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen sollen sowie eine absolute Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Missbräuchliches Modernisieren kann künftig mit einem Bußgeld belegt werden.
Mehr lesenAirbnb muss Daten zu Gastgebern von vermittelten Wohnungen an die Landeshauptstadt München herausgeben. Dies hat das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 12.12.2018 entschieden und damit eine Klage der Airbnb Ireland UC abgewiesen (Az.: M 9 K 18.4553, nicht rechtskräftig).
Mehr lesenBGB §§ 569 III, 573 I, II Nr. 1
1. Dem Vermieter ist es nicht nach § 242 BGB verwehrt, seinen Herausgabeanspruch auf eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB zu stützen, wenn er das Angebot des Jobcenters, die rückständigen Mieten binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachzuzahlen, nicht angenommen hat.
2. Die sog. "Schonfristzahlung" kann eine ordentliche Kündigung nicht heilen.
LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 - 65 S 66/18, BeckRS 2018, 17157
Mehr lesenWärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Dies hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 05.12.2018 entschieden. Das Gericht verneinte aus diesem Grund im zugrundeliegenden Fall einen Anspruch auf Mietminderung unter anderem wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Mehr lesenMieter sollen sich ab 2019 leichter gegen horrende Wohnkosten wehren können. Eine entsprechende Verschärfung der Mietpreisbremse hat der Bundestag am 29.11.2018 beschlossen. Vor allem in Ballungsräumen sind die Mieten in den vergangenen Jahren zum Teil massiv gestiegen.
Mehr lesenWohnungsgenossenschaften und Wohnungsvereine sollen vom Jahr 2019 an ihren Mietern leichter sogenannten Mieterstrom anbieten können, der mit Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern der Wohngebäude erzeugt wird. Der Bundestags-Finanzausschuss beschloss nach einem Bericht des parlamentarischen Pressedienstes am 28.11.2018 eine entsprechende Ergänzung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drs. 19/4949, 19/5417). Für den Gesetzentwurf in geänderter Fassung stimmten die Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD. Alle anderen Fraktionen votierten dagegen.
Mehr lesenSchwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung. In einem solchen Fall müsse die Vermieterin im Vorfeld zumindest eine Abmahnung erteilen. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit nunmehr rechtskräftigem Beschluss vom 11.09.2018 entschieden (Az.: 2 U 55/18).
Mehr lesenBGB §§ 546 I, 566, 573 III, 574, 574b
1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.
2. Da bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen sind, gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.
3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.
LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.09.2018 - 2/11 S 46/17, BeckRS 2018, 26515
Mehr lesenMieter haben wegen der unwirksamen Mietpreisbremse keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Freistaat Bayern. Dies hat das Landgericht München I mit Urteil vom 21.11.2018 entschieden. Das Gericht veweist auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Staat grundsätzlich nicht für den Erlass eines unwirksamen Gesetzes in Anspruch genommen werden könne (Az.: 15 O 19893/17, nicht rechtskräftig).
Mehr lesenDer Streitwert von Anträgen auf Feststellung einer Mietminderung ist bei vom Vermieter behebbaren Mängeln entsprechend dem geschätzten Zeitraum zwischen Klageeinreichung und Mängelbeseitigung von zwölf Monaten mit dem Jahresbetrag anzusetzen. (Leitsatz der Schriftleitung)
KG, Beschluss vom 05.07.2018 - 8 W 32/18, BeckRS 2018, 23809
Mehr lesenBei im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter kann es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB handeln, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2018 entschieden und die Revision zurückgewiesen. Im entschiedenen Fall schloss die Regelung die von den Klägern ausgesprochene Kündigung aus (Az.: VIII ZR 109/18).
Mehr lesenEin auf den Magdeburger Mietspiegel von 1998 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam. Dies hat das Landgericht Magdeburg mit Urteil vom 16.10.2018 entschieden und die Vorinstanz bestätigt. Anhand eines fast 20 Jahre alten Mietspiegels könne der Mieter nicht beurteilen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist. Das LG hat die Revision zugelassen (Az.: 2 S 37/18).
Mehr lesenWer in Berlin eine Nebenwohnung hat, darf sie nur eingeschränkt an Feriengäste vermieten. Dies hat das Verwaltungsgericht Berlin mit zwei jetzt veröffentlichten Urteilen vom 17.10.2018 bestätigt. Nach Auffassung des Gerichts sind die im Jahr 2018 verschärften Genehmigungsvoraussetzungen verfassungsgemäß. Das Gericht hat allerdings in beiden Fällen wegen grundsätzlicher Bedeutung die Berufung an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen (Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17).
Mehr lesenNachdem die sogenannte Mietpreisbremse bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hat, will die Bundesregierung nunmehr Änderungsvorschläge des Bundesrates zum Mietrechtsanpassungsgesetz prüfen. Während Nachbesserungen bei der Mietspiegel-Erstellung für möglich erachtet werden, lehnt die Bundesregierung in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme der Länderkammer eine Absenkung des Umlagesatzes oder eine Abschaffung der Rügeobliegenheit ab.
Mehr lesenBGB §§ 312 I, 312c, 312g, 355 I, 558 I, 558a I, 558b I, II
1. Der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 BGB ist einschränkend dahin auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist.
2. Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mieter durch die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB bereits ausreichend geschützt. Den zusätzlichen Schutz des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB bedarf es nicht.
BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 (LG Berlin)
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