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Bei Zahlungsrückstand des Mieters nur fristlose Kündigung wirksam, nicht jedoch gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung

Ein Vermieter kann zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befindet, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündigt, ist diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.


Zum Sachverhalt

Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter des Rechtsstreits hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilhelmsruh abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.7.2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.10.2016, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19.07.2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die Kündigung unwirksam.

Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11.7.2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31.10.2016 beendet habe. Das AG Pankow/Weißensee gab den Vermietern im Wesentlichen Recht, errechnete allerdings das Ende des Mietvertrages erst zum 30.4.2017 und verurteilte den Mieter und einen weiteren Nutzer der Wohnung zur Räumung zu diesem Datum.

Entscheidung des LG

Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hatte vor der Zivilkammer 66 des LG Berlin Erfolg. Nach Auffassung des LG kann ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, sei diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde.

Diese Differenzierung sei dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen.

Das LG argumentierte, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greife ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.

Nach Ansicht des LG habe sich die Rechtsprechung des BGH  (Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, BeckRS 2005, 03413) nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt.

LG Berlin, Urt. v. 13.10.2017 – 66 S 90/17


Pressemitteilung des LG Berlin Nr. 66 v. 19.10.2017

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