BVerwG

Kombination von Dauer- und Ferienwohnungen im Sondergebiet zulässig


Gemeinden dürfen Sondergebiete festsetzen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen.


Zu den Sachverhalten

In dem ersten Verfahren verlangte eine Eigentümerin, die Nutzung ihrer Wohnung auf Sylt als Ferienwohnung zu gestatten. Die nach erfolglosem Antrags- und Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das VG Schleswig abgewiesen (Urt. v. 6.7.2016 – 8 A 155/15, BeckRS 2016, 52382). Der Nutzungsänderung stehe ein 2012 erlassener Bebauungsplan entgegen. Dieser setze ein Sondergebiet nach § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest und verlange, jedenfalls eine Wohnung pro Gebäude zum dauernden Wohnen zu nutzen. Die Erfüllung dieser Voraussetzung sei nicht gesichert. Der Bebauungsplan sei auch wirksam. Die Baunutzungsverordnung verbiete nicht, das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet wie geschehen zu kombinieren.

In dem zweiten Verfahren wandte sich ein Grundstückseigentümer gegen einen Bebauungsplan der Stadt Norderney aus dem Jahr 2014. Dieser setzt ein sonstiges Sondergebiet fest, das überwiegend der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen des Dauerwohnens sowie weiterhin untergeordnet der Fremdenbeherbergung dienen soll. Er verlangt, je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen und begrenzt die Anzahl der Ferienappartements auf zwei je Wohngebäude. Den dagegen erhobenen Normenkontrollantrag hat das OVG Lüneburg abgelehnt (Urt. v. 9.8.2016 – 1 KN 65/15, BeckRS 2016, 11792) ab

Entscheidungen des BVerwG

Das BVerwG hat die beiden Revisionen zurückgewiesen. Nach Auffassung des BVerwG waren jeweils Fassungen der BauNVO vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 4.5.2017 maßgebend. Die Bebauungspläne seien wirksam. Die Festsetzungen schafften Gebiete, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterschieden. Ihr Festsetzungsgehalt lasse sich keinem der dort geregelten Gebietstypen zuordnen, wie ein Vergleich mit den allgemeinen Zwecksetzungen dieser Baugebiete ergebe. Dauerwohnen und Ferienwohnungen seien jedenfalls nicht unvereinbar, wenn diese Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stünden, etwa „unter einem Dach“ ausgeübt werden.

Aus § 10 IV BauNVO folge nichts Anderes. Die im Jahr 1977 geschaffene Vorschrift biete eine Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Ferienhausgebieten, habe aber nicht beabsichtigt, die schon damals bekannte Vermietung von Ferienwohnungen in gewachsenen Wohnlagen zu untersagen und Sondergebieten für die Erholung vorzubehalten.

BVerwG, Urt. v. 19.10.2017 – 4 C 5.16, 4 CN 6.17


Pressemitteilung des BVerwG Nr. 69 v. 18.10.2017