OLG Hamm

Marderbefall kann Sachmangel darstellen


Der akute Befall eines Wohnhauses mit Mardern ist ein Sachmangel, über den der Verkäufer des Hausgrundstücks aufzuklären hat. Ein weiter zurückliegender Marderbefall ist demgegenüber kein aufklärungspflichtiger Sachmangel.


Zum Sachverhalt

Im Januar 2014 erwarb der Kläger von den Beklagten für 110.000 Euro eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden i. H. von ca. 2.200 Euro an einer Zwischendecke. Im Prozess konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.

U. a. unter Hinweis darauf, dass die Beklagten ihm den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten, hat der Kläger die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Dabei hat er ca. 20.000 Euro als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall verlangt.

Entscheidung des OLG

Der 22. Zivilsenat des OLG Hamm hat das klageabweisende Urteil des LG Hagen bestätigt. Nach Auffassung des OLG hat der Kläger keinen Schadensersatzanspruch wegen des Marderbefalls. Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Beklagten allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der Kläger nicht nachweisen können, dass den Beklagten dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.

Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stelle keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Kläger – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Die beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Einnistung von Mardern müsse ein Verkäufer nicht offenbaren. Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Beklagten nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.

Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts träfe die Beklagten ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann ein Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht.

OLG Hamm, Beschl. v. 13.2.2017 – 22 U 104/16


Pressemitteilung des OLG Hamm v. 7.4.2017