OVG Berlin-Brandenburg

Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz gegebenenfalls teilweise verfassungswidrig


Das OVG Berlin-Brandenburg hat 41 Berufungsverfahren ausgesetzt und dem BVerfG die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob die Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes insoweit mit dem Grundgesetz vereinbar sind als sie sich Rückwirkung beimessen.


Zu den Sachverhalten

In Berlin gilt seit dem 1.5.2014 ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Seither darf Wohnraum wegen einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Als Zweckentfremdung gilt u. a. die Nutzung als Ferienwohnung oder die Nutzung für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke. Das neue Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz unterstellt aber nicht nur vorhandenen Wohnraum dem Zweckentfremdungsverbot. Vielmehr werden auch Räume, die zur dauernden Wohnnutzung nur geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Verbots bereits zu anderen Zwecken, z. B. als Ferienwohnung oder als Rechtsanwaltskanzlei, genehmigungsfrei genutzt wurden, in den Begriff des Wohnraums und damit in das Zweckentfremdungsverbot einbezogen (Rückwirkung).

Die Kläger und Klägerinnen mehrerer Berufungsverfahren sind Eigentümer/innen bzw. Mieter/innen von solchen Räumen, die bereits vor Inkrafttreten des Verbots als Ferienwohnungen genutzt wurden und auch weiterhin als solche genutzt werden sollen. Sie begehren die Erteilung sog. Negativatteste, mit denen das zuständige Bezirksamt bestätigen soll, dass für die Nutzung der Räume eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist. Ihre Klagen hatten vor dem VG Berlin keinen Erfolg.

Entscheidungen des OVG

Der 5. Senat des OVG hat auf die Berufungen die Verfahren ausgesetzt und dem BVerfG die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob die Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes insoweit verfassungsgemäß sind als sie sich Rückwirkung beimessen. Nach Auffassung des OVG ist zwar angesichts der vom Senat von Berlin vorgelegten Zahlen die Annahme einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung in Berlin nicht zu beanstanden. Das Zweckentfremdungsverbot sei deshalb aus Sicht des OVG rechtmäßig, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes gehe.

Soweit das Gesetz aber eine vor dem 1.5.2014 begonnene Vermietung von Räumen als Ferienwohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterstelle, gehe dies jedoch über den reinen Schutz des Wohnraumbestandes hinaus und greife insoweit unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein. Die besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung rechtfertige es nicht, Eigentümer zu zwingen, gewerblich genutzte Räumlichkeiten in Wohnraum (zurück) zu verwandeln. Die vom Gesetz eingeräumte Übergangsfrist von zwei Jahren für Ferienwohnungsvermieter und die Möglichkeit, eine Genehmigung zu beantragen, könnten die mit dem Zweckentfremdungsverbot verbundenen Rechtsbeeinträchtigungen nicht kompensieren.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 6.4.2017 – OVG 5 B 14.16 u.a.


Pressemitteilung des OVG Berlin-Brandenburg Nr. 9 v. 6.4.2017